Welke rechten heb je als huurder van bedrijfsruimte?

Het Burgerlijk Wetboek kent twee regimes. Een winkel, een kroeg of een afhaalzaak valt onder artikel 7:290 en krijgt een huurtermijn van vijf jaar, die vanzelf met nog eens vijf jaar doorloopt. Een kantoor, een praktijkruimte of een loods valt onder artikel 7:230a en krijgt die termijn niet. Daar heb je alleen ontruimingsbescherming: na het einde van de huur kun je de rechter vragen om uitstel, hoogstens drie jaar in totaal. Welk regime geldt, bepaalt niet jouw contract maar het gebruik waarvoor de ruimte is verhuurd.

Valt jouw ruimte onder 7:290 of 7:230a

Het Burgerlijk Wetboek noemt voor 7:290 een vaste lijst. Het gaat om een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf, een hotel en een kampeerbedrijf. Voor de eerste vier geldt een extra eis: in de verhuurde ruimte moet een voor het publiek toegankelijk lokaal zijn, waar je rechtstreeks spullen levert of diensten verleent. Een hotel en een camping hoeven dat lokaal niet te hebben.

Staat jouw bedrijf niet op die lijst, dan val je onder artikel 7:230a. De Raad voor Onroerende Zaken noemt in zijn handleiding uit 2025 als voorbeelden kantoorpanden, fabrieken, opslagplaatsen, bioscopen, sportcomplexen, bankfilialen, bedrijfshallen en praktijkruimten voor artsen. De ROZ is het platform waarin eigenaren, beheerders en makelaars de standaard huurcontracten voor vastgoed opstellen.

Toegankelijk voor publiek is niet de hele toets. Een bankfiliaal is open voor publiek en valt toch onder 7:230a. Een kapsalon is een ambachtsbedrijf met een toegankelijke ruimte en valt wel onder 7:290. Heb je alleen een bezorgkeuken zonder ruimte waar klanten komen, dan is de kans groot dat je onder 7:230a valt. Doorslaggevend is wat partijen bij het sluiten van het contract als bestemming voor ogen hadden, in combinatie met het feitelijke gebruik. Bij onenigheid beslist de kantonrechter.

De verschillen op een rij

Deze tabel zet de belangrijkste verschillen tussen de twee regimes naast elkaar.

Hoe lang loopt je huurcontract

Bij 7:290-bedrijfsruimte geldt vijf jaar, en daarna nog eens vijf jaar. Zegt niemand op tijd op, dan loopt het contract na die tien jaar door voor onbepaalde tijd. Spreek je een eerste termijn van zes jaar af, dan wordt de tweede termijn vier jaar, zodat je weer op tien uitkomt. Zo rekent de wet.

Het contract van twee jaar

Er bestaat ook een korte variant. Een contract van twee jaar of korter valt buiten de beschermingsregels. Zo’n contract eindigt gewoon op de afgesproken datum. Opzeggen hoeft niet.

Hier zit de val waar veel startende ondernemers in lopen. Gebruik je de ruimte ook maar één dag langer dan die twee jaar, dan ontstaat van rechtswege een huurovereenkomst van vijf jaar. Alle bescherming hoort er dan bij. De twee jaren die al voorbij zijn, gaan er wel vanaf. Dat pakt voor jou als huurder gunstig uit, maar het verrast verhuurders vaak. Wil je na die twee jaar door onder andere voorwaarden, regel dat dan schriftelijk voordat de termijn verstrijkt.

Bij 7:230a-bedrijfsruimte staat er geen termijn in de wet. Een jaar, drie jaar of tien jaar mag allemaal. Wat partijen niet mogen, is de ontruimingsbescherming in het contract uitsluiten. De wet verbiedt dat.

Wanneer kan de huur worden opgezegd

Bij 7:290-ruimte kan alleen tegen het einde van een termijn worden opgezegd, met een termijn van minstens een jaar. De opzegging moet via een deurwaarder of per aangetekende brief. Een mail of een appje is dus niet genoeg.

Zeg jij op als huurder, dan houdt het daarmee op. Zegt de verhuurder op tegen het einde van de eerste vijf jaar, dan mag de rechter dat maar op twee gronden toestaan. De eerste: je hebt je niet gedragen als een goed huurder. De tweede: de verhuurder heeft het pand dringend nodig om er zelf lange tijd gebruik van te maken. Verkoop van het pand telt uitdrukkelijk niet als dringend eigen gebruik. Een renovatie die zonder beëindiging niet kan, telt wel mee.

Tegen het einde van de tweede termijn wordt de toets ruimer. De rechter weegt dan het belang van de verhuurder tegen dat van jou. Heeft de verhuurder het pand net gekocht, dan mag hij drie jaar lang niet opzeggen wegens dringend eigen gebruik. Die drie jaar tellen vanaf het moment dat hij je schriftelijk liet weten dat hij de nieuwe eigenaar is.

Opzegging bij een kantoor of loods

Bij 7:230a-ruimte eindigt de huur zoals het contract voorschrijft. Daarna telt de klok: je hebt twee maanden vanaf het moment dat de ontruiming schriftelijk is aangezegd om de rechter om verlenging te vragen. Doe je dat, dan hoef je voorlopig niet weg tot de rechter heeft beslist. De rechter geeft hoogstens een jaar en kan dat op jouw verzoek nog twee keer verlengen, dus maximaal drie jaar. Je moet dan wel aannemelijk maken dat jouw belang bij blijven zwaarder weegt dan dat van de verhuurder bij ontruiming. Meer over de achtergrond lees je in ons artikel over huurbescherming bij woon- en bedrijfsruimte.

Wat de ROZ-modelcontracten regelen

Het contract dat de verhuurder je voorlegt is bijna altijd een ROZ-model. Er zijn twee versies: een voor winkelruimte onder 7:290 en een voor kantoorruimte onder 7:230a. De ROZ stelde beide in 2025 opnieuw vast, op 5 maart van dat jaar. Bij elk model horen algemene bepalingen van veertien pagina’s, die net zo bindend zijn als het contract zelf.

Deze modellen zijn opgesteld door een club van vastgoedeigenaren en beheerders. Dat merk je: op de punten waar de wet ruimte laat, kiezen ze voor de verhuurder. Lees ze dus niet als neutrale regels, maar als een voorstel waarover je mag onderhandelen. De handleiding bij het model staat gratis op roz.nl, inclusief uitleg per artikel.

Er is een grens aan wat het contract mag. Van de beschermingsregels voor 7:290-ruimte mag niet in jouw nadeel worden afgeweken, tenzij de kantonrechter die afwijking vooraf goedkeurt. De rechter doet dat alleen als de afwijking je rechten niet wezenlijk aantast, of als je maatschappelijk sterk genoeg staat om de bescherming te missen. Van het recht om een opvolger in je plaats te laten komen, mag zelfs met goedkeuring niet worden afgeweken.

Huurprijs, indexering en huurprijsherziening

De wet zegt niets over de hoogte van je huur; die onderhandel je zelf. Wel regelt vrijwel elk contract een jaarlijkse indexering. Het ROZ-model koppelt die aan een prijsindexcijfer van het CBS, meestal de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. Het CBS is het statistiekbureau van de overheid en publiceert die index elke maand.

Reken het om. Betaal je € 1.000 huur per maand en stijgt de index met 3 procent, dan gaat er € 30 per maand bij. Dat is € 360 per jaar. Na vijf jaar van 3 procent betaal je ongeveer € 1.159 per maand. Die verhoging komt er automatisch aan, ook als de verhuurder je er niets over schrijft.

De huur laten herzien door de rechter

Naast die indexering kent 7:290-ruimte een tweede route. Past de huur niet meer bij vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt, dan kunnen huurder en verhuurder de rechter vragen de prijs opnieuw vast te stellen. Dat kan bij een contract voor bepaalde tijd na afloop van die periode, en verder telkens als er vijf jaar zijn verstreken sinds de laatst vastgestelde huurprijs. De rechter kijkt naar het gemiddelde van vergelijkbare panden ter plaatse over de vijf jaar voor de procedure.

Je kunt niet zomaar naar de rechter stappen. De rechter neemt de zaak pas in behandeling met een advies van een deskundige die jullie samen hebben aangewezen. Worden jullie het niet eens over die deskundige, dan benoemt de rechter er een. Verbeteringen die jij op eigen kosten hebt aangebracht, mogen niet tot een hogere huur leiden.

Huur je een kantoor of een loods, dan heb je dit recht niet. Voor 7:230a-ruimte staat er geen herzieningsregeling in de wet. Wat er in je contract staat, is dan alles wat je hebt.

Wie betaalt welk onderhoud

Bij bedrijfsruimte mag je hierover vrijwel alles zelf afspreken, en dat gebeurt ook. De wet geeft alleen een vertrekpunt: kleine herstellingen zijn voor de huurder, de rest voor de verhuurder. Van die verdeling wijkt elk standaardcontract af.

In de algemene bepalingen bij het ROZ-model voor winkelruimte uit 2025 betaalt de verhuurder het casco: fundering, kolommen, balken, vloeren, dak, buitenmuren, buitengevel, buitenkozijnen en het buitenschilderwerk. Alles daarbinnen komt voor rekening van de huurder. De lijst is lang. Hij omvat hang- en sluitwerk, ruiten en beglazing, zonwering en rolluiken, verlichting en armaturen, vloerbedekking en binnenschilderwerk. Daar komen brandpreventie, het onderhoud van de technische installaties, het schoonhouden van gevel en ramen en het ontstoppen van putten en riolering tot aan het gemeenteriool bij.

Onderschat die post niet bij je begroting. Het periodiek onderhoud van een verwarmings- en ventilatie-installatie in een winkel kost al snel enkele honderden euro’s per jaar. De vervanging van kleine onderdelen komt daar nog bij. Vraag voor je tekent om een onderhoudsoverzicht met de leeftijd van de installaties.

Wat gebeurt er als het pand wordt verkocht

Je huurcontract loopt gewoon door bij de nieuwe eigenaar. Die regel heet koop breekt geen huur en staat in het Burgerlijk Wetboek. De rechten en plichten van de verhuurder gaan van rechtswege over op de koper. Bij een gebouw kan het contract daar niet van afwijken.

Er zit wel een beperking in. De koper is alleen gebonden aan afspraken die direct gaan over het gebruik van de ruimte tegen betaling van huur. Een persoonlijke afspraak met de vorige eigenaar, zoals een toezegging dat je de bovenwoning er ooit bij mag huren, gaat niet mee over.

Denk aan de ondernemer die van de oude eigenaar € 850 in plaats van € 1.000 huur betaalde, omdat die man geloofde in zijn plan voor een boekwinkel met koffie. Het pand wordt verkocht. De nieuwe eigenaar schuift een nieuw contract over tafel met de volle € 1.000 en dreigt met opzegging als er niet wordt getekend. Dat mag niet: de korting zat in de huurprijs en die hoort bij het contract dat overgaat. Teken zo’n stuk nooit onder druk en laat het eerst nakijken. Zie ook wat er gebeurt als je de huur niet meer betaalt, want een huurachterstand ondergraaft je positie snel.

Wat je doet voordat je tekent

Zoek eerst op welke bestemming er in het concept staat en of die klopt met wat je echt gaat doen. Die ene zin bepaalt of je vijf jaar zekerheid hebt of geen enkele. Vraag daarna om de algemene bepalingen en lees het onderhoudsartikel, meestal artikel 14. Laat je verhuurder bevestigen welke installaties in het pand zitten en hoe oud ze zijn.

Let ook op wie er tekent. Huur je op naam van je eenmanszaak, dan ben je met je privévermogen aansprakelijk voor tien jaar huur. Of je bedrijf een rechtspersoon is, maakt voor dat risico veel uit. Overweeg je tegelijk een bedrijfspand kopen, zet die kosten dan naast tien jaar huur plus indexering.

Ons advies: laat een jurist een uur naar het concept kijken voordat je tekent. Een huurcontract voor 7:290-ruimte bindt je in de praktijk tien jaar. Bij € 1.000 huur per maand gaat het over meer dan € 120.000, nog zonder indexering en servicekosten. Afgezet daartegen is een paar honderd euro advies de goedkoopste post in je hele begroting. De KVK en het Juridisch Loket geven daarnaast gratis eerste informatie.

Veelgestelde vragen