Huurachterstand: zo gaat het van aanmaning tot ontruiming

Het gaat niet van de ene op de andere dag. Tussen de eerste gemiste huurbetaling en een gedwongen ontruiming zitten maanden, en op elk punt daarin kun je het stoppen. De belangrijkste grens ligt bij drie maanden achterstand: dat is het moment waarop een verhuurder doorgaans naar de rechter stapt. En hulp komt sneller dan mensen denken. Vraag je hulp bij de gemeente terwijl er een ontruiming dreigt, dan moet die je binnen drie werkdagen spreken. Bij een gewone hulpvraag is dat binnen vier weken. Hieronder staat stap voor stap wat er gebeurt, en wat je op elk moment zelf kunt doen.

Samen met de rekening voor gas en stroom is de huur de rekening die je als eerste betaalt en als laatste laat lopen. Een dak boven je hoofd en warmte zijn nu eenmaal eerste levensbehoeften. Precies daarom is een huurachterstand ook zo ingrijpend: je kunt er je woning door verliezen.

Huurachterstand

Zodra je de huur niet betaalt, gaan bij de verhuurder de alarmbellen af. Of dat nu een woningcorporatie is of een particuliere verhuurder maakt voor de procedure weinig uit; corporaties hebben er alleen meer mensen en meer beleid voor. Eerst komen er herinneringen en aanmaningen. Reageer je daar niet op, dan gaan medewerkers van een corporatie vaak zelf langs om te kijken wat er aan de hand is. Dat is geen beleefdheid: een ontruiming kost de verhuurder duizenden euro’s en levert zelden geld op, dus hij heeft er belang bij dat je blijft zitten en gaat betalen.

Er gebeurt in die fase nog iets, en dat weten de meeste huurders niet. Sinds 1 januari 2021 moet elke verhuurder een betalingsachterstand in een vroeg stadium melden bij de gemeente. Dat geldt voor corporaties en particuliere verhuurders, en pas nadat de verhuurder zelf contact met je heeft gezocht. Dat heet vroegsignalering. De gemeente kan je daarna benaderen met een aanbod voor hulp. Ga daarop in: het is gratis, het heeft geen gevolgen voor je huurcontract en het is het goedkoopste moment van de hele rit.

Doe je de deur niet open, reageer je niet op brieven of kom je afspraken niet na? Dan geeft de verhuurder de zaak uit handen aan de gerechtsdeurwaarder. Vanaf dat moment heet je huurschuld een vordering: het bedrag dat iemand van je te goed heeft en via de rechter kan opeisen.

De gerechtsdeurwaarder

De gerechtsdeurwaarder probeert eerst in contact te komen: brieven, mails, telefoontjes. Levert dat niets op, dan brengt hij een dagvaarding uit, een oproep om voor de rechter te verschijnen. In de praktijk gebeurt dat pas bij ongeveer drie maanden huurachterstand. Dat is de vuistregel die rechters hanteren. Ze wijzen dan twee dingen toe: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Ontbinding betekent dat je huurcontract wordt beëindigd, ontruiming dat je de woning uit moet. Bij een of twee maanden achterstand vindt een rechter dat meestal te zwaar tegenover het belang van de huurder om te blijven wonen.

Een automatisme is die drie maanden niet. De Hoge Raad bepaalde op 28 september 2018 dat alleen een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding, en dat de rechter daarbij alle omstandigheden van het geval moet wegen. Heb je inmiddels een betalingsregeling, loopt er schuldhulpverlening, of zijn er kinderen in het gezin, dan telt dat mee. Dat is precies de reden om naar de zitting te gaan.

De huurbescherming die je als huurder hebt helpt je hier maar beperkt. Die beschermt je tegen opzegging door de verhuurder, niet tegen ontbinding van het contract omdat je de huur niet betaalt. Ook dan beslist wel altijd de rechter: een verhuurder mag je nooit zelf buitenzetten.

De procedure tot ontbinding en ontruiming

Bij drie maanden achterstand komt de gerechtsdeurwaarder langs met een oproeping voor de rechtszitting. Dat heet het betekenen van de dagvaarding. Doe je open, dan legt hij uit wanneer, waar en hoe laat de zitting is, en wat je moet doen om die te voorkomen. Meestal is dat het volledig betalen van de achterstand plus de kosten van de deurwaarder, want er staat dan al minstens drie maanden huur open. Of er nog een regeling mogelijk is, beslissen de verhuurder en de deurwaarder samen.

Treft de deurwaarder niemand aan, dan laat hij de dagvaarding in een gesloten envelop achter op je adres. Je bent dan gewoon opgeroepen, ook al heb je hem niet gesproken.

Onderneem je niets, dan komt de zaak voor bij de kantonrechter. Ook daar mag je je kant van het verhaal vertellen. Het gebeurt vaak dat een huurder niet komt opdagen; de rechter wijst dan een verstekvonnis, waarbij hij alleen het verhaal van de verhuurder heeft gehoord. In vrijwel alle zaken met drie maanden of meer achterstand wijst de rechter ontbinding en ontruiming toe. Daar komt de betaling bij van de openstaande huur, de huur die nog doorloopt tot de dag van ontruiming, en de kosten. Met dat vonnis mag de deurwaarder de woning betreden en teruggeven aan de eigenaar.

Inplannen van de ontruiming

Het vonnis moet je eerst bereiken. De deurwaarder komt er opnieuw mee langs en legt uit wat er moet gebeuren om te voorkomen dat het wordt uitgevoerd. Doe je niets, dan wacht hij eerst af of je nog iets tegen het vonnis onderneemt. Dat kan op twee manieren. Was je niet op de zitting, dan kun je in verzet gaan: de kantonrechter bekijkt de zaak dan opnieuw. Anders kun je hoger beroep instellen, waarbij een hogere rechter ernaar kijkt. Verstrijkt die termijn, dan plant de deurwaarder de ontruiming in.

In al die tijd loopt de huur gewoon door. Tussen de eerste gemiste betaling en de dag van de ontruiming staat er al snel vijf of zes maanden huur open, plus alle kosten. Dat is een van de redenen waarom vroeg ingrijpen zoveel scheelt: elke maand die verstrijkt maakt de schuld groter en de kans op een regeling kleiner.

De gedwongen woningontruiming

Op de dag zelf komt de gerechtsdeurwaarder met een hulpofficier van justitie, een slotenmaker en een bedrijf dat de inboedel opslaat. De wet eist dat bij het openen van een gesloten woning de burgemeester aanwezig is of iemand namens hem. Meestal is dat een politieagent die ook hulpofficier van justitie is.

Is er niemand thuis, dan forceert de slotenmaker het slot, worden er foto’s van de inboedel gemaakt en gaan de spullen naar de opslag. Daarna krijgt de verhuurder de nieuwe sleutels. Ben je wel thuis, dan legt de deurwaarder uit hoe het verdergaat en krijg je in de praktijk zo’n kwartier om je belangrijkste spullen te pakken. Neem in elk geval mee: identiteitsbewijs, bankpas, medicijnen, telefoon en oplader, en papieren van school, werk en uitkering.

De inboedel blijft ongeveer drie maanden in opslag. Je kunt hem ophalen, maar meestal pas nadat je de opslagkosten hebt betaald. De huurschuld zelf hoef je daarvoor niet in één keer af te lossen.

Waar je kunt ingrijpen, en bij wie

Op elk punt in dit traject kun je het nog keren, maar hoe eerder hoe goedkoper. Dit zijn de plekken waar je terechtkunt, en die hulp is gratis.

Dit artikel legt de procedure uit, maar het is geen juridisch advies over jouw situatie. Zit je hierin, leg je zaak dan voor aan het Juridisch Loket of aan een advocaat; bij een laag inkomen betaal je alleen een eigen bijdrage.

Is hiermee voldaan aan het vonnis?

Je zou denken dat de schuld weg is zodra je de woning kwijt bent, maar dat is niet zo. De rechter wees drie dingen toe: ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, en betaling van de vordering met de kosten. Dat laatste blijft staan.

Sterker nog, de ontruiming maakt de schuld groter. Het bedrijf dat de woning leeghaalt moet betaald worden, de opslag van je spullen ook, en de slotenmaker eveneens. Daar komt het verslag bij dat de deurwaarder van de ontruiming maakt, het proces-verbaal; ook dat wordt in rekening gebracht. Al die kosten komen boven op de huurachterstand, en ze zijn voor rekening van de huurder.

Wanneer moet de schuldenaar dat betaald hebben?

Een vonnis kan twintig jaar lang worden uitgevoerd, dus in theorie kan de deurwaarder twintig jaar blijven proberen. In de praktijk gebeurt dat zelden. De verhuurder draait als eiser namelijk zelf op voor de kosten van de deurwaarder zolang de vordering niet betaald wordt, en na een ontruiming is hij daar terughoudend in geworden.

Veel mensen komen na een ontruiming in een schuldregeling terecht: eerst via de gemeente, en als dat niet lukt via de wettelijke schuldsanering, de Wsnp. Daar is iets belangrijks veranderd. Sinds 1 juli 2023 duurt een Wsnp-traject standaard 18 maanden in plaats van 36. Houd je je aan de regels, dan ben je daarna schuldenvrij: wat er dan nog openstaat kan niet meer worden afgedwongen. Ook de toets of je te goeder trouw was, kijkt sindsdien drie jaar terug in plaats van vijf. Wie voor 1 juli 2023 is toegelaten, valt nog onder de oude termijn.

Veelgestelde vragen over huurachterstand