Wanneer heb je huurbescherming als huurder of ondernemer?

Als huurder heb je dan het wettelijke recht om in de gehuurde ruimte te blijven, ook als de verhuurder de huur wil beëindigen. Hij kan de overeenkomst niet eenzijdig stopzetten. Wil hij dat toch, dan heeft hij een wettelijke opzeggingsgrond nodig en meestal ook een uitspraak van de kantonrechter. Voor bijna elke huurovereenkomst geldt een vorm van huurbescherming, maar de regels verschillen flink per type ruimte.

Huurbescherming bij woonruimte

Huur je zelfstandige woonruimte van een woningcorporatie of in de vrije sector, dan heb je in vrijwel alle gevallen huurbescherming. Je verhuurder kan de huurovereenkomst daardoor niet zomaar ontbinden en je ook niet dwingen te vertrekken. Opzeggen mag alleen op een grond die in de wet staat. Denk aan ernstige overlast, dringend eigen gebruik of het niet betalen van de huur.

Ga je niet akkoord met de opzegging, dan loopt de huur gewoon door. Je verhuurder moet dan naar de kantonrechter stappen en daar ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning vragen. Zo’n procedure begint met een dagvaarding en brengt kosten voor een rechtszaak met zich mee. De rechter weegt vervolgens jouw woonbelang af tegen het belang van de verhuurder. Zolang de rechter geen uitspraak heeft gedaan, mag je in de woning blijven.

De opzegtermijn bij woonruimte

Voor huurder en verhuurder gelden heel verschillende termijnen. Als huurder kun je een vast contract met een korte termijn opzeggen; je verhuurder moet een veel langere termijn aanhouden, en die loopt op naarmate je er langer woont.

Een opzegging door de verhuurder moet altijd schriftelijk, met vermelding van de grond en met de vraag of je ermee instemt. Reageer je niet of ga je niet akkoord, dan is de opzegging niet rond en moet de verhuurder de gang naar de kantonrechter maken.

Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract weer de norm

Dit is de belangrijkste verandering van de afgelopen jaren. Door de Wet vaste huurcontracten krijg je als nieuwe huurder sinds 1 juli 2024 meteen een contract voor onbepaalde tijd. Tijdelijke huurcontracten mogen alleen nog in een beperkt aantal situaties. Volgens de Rijksoverheid gaat het om deze uitzonderingen:

• je bent student en huurt voor je studie tijdelijk in een andere gemeente dan waar je woont;
• je woont tijdelijk elders door werkzaamheden of renovatie aan je eigen woning;
• je komt uit de maatschappelijke opvang of zit in een sociale noodsituatie;
• je krijgt een tweede kans nadat een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld door overlast;
• je bent nabestaande van een overleden huurder bij wie je inwoonde en zet de huur niet als medehuurder voort;
• je gaat scheiden, woont aantoonbaar niet meer samen en huurt tijdelijk dicht bij je kinderen;
• je werkt tijdelijk op een van de Waddeneilanden, maar woont op het vasteland;
• je bent statushouder, komt rechtstreeks uit een COA-opvanglocatie en wacht op definitieve huisvesting.

Zo’n tijdelijk contract duurt maximaal twee jaar en eindigt op de afgesproken datum. Je verhuurder moet je wel tussen één en drie maanden voor die datum schriftelijk laten weten dat het contract afloopt. Vergeet hij dat, dan loopt de huur door voor onbepaalde tijd en heb je alsnog volledige huurbescherming. Wordt het contract verlengd, dan verandert het eveneens in een vast contract. Zelf mag je een tijdelijk contract altijd tussentijds opzeggen.

Let op: een tijdelijk huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten, verandert niet. Dat loopt af zoals afgesproken.

Huren op basis van de Leegstandwet

Huur je een woning op basis van de Leegstandwet, dan gelden de gewone regels over huurbescherming grotendeels niet. Deze contracten zijn bedoeld voor woningen waarmee iets bijzonders aan de hand is. De woning wordt bijvoorbeeld gesloopt of ingrijpend gerenoveerd, of staat te koop. In de periode tussen de vergunningaanvraag en de startdatum van de werkzaamheden mag de eigenaar de woning tijdelijk verhuren. Daarvoor heeft hij wel een vergunning van de gemeente nodig, en in die vergunning staat voor welke periode hij mag verhuren.

Toch kun je ook met zo’n contract alsnog huurbescherming krijgen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de verhuurder een tweede tijdelijke overeenkomst met je sluit, of als hij te laat meldt dat het contract verloopt. Voor verhuurders is dat een reëel risico. Ontstaat er huurbescherming, dan kan een verhuurder opdraaien voor vervangende woonruimte, een verhuisvergoeding en zelfs een terugkeerrecht na de renovatie.

Huurbescherming en huurprijsbescherming zijn niet hetzelfde

Deze twee begrippen worden vaak door elkaar gehaald. Huurbescherming gaat over de vraag of je mag blijven. Huurprijsbescherming gaat over de vraag wat je mag betalen. Vind je de huurprijs te hoog, of ben je het oneens over de servicekosten of het onderhoud, dan is de kantonrechter meestal niet je eerste route. Voor dat soort geschillen kun je terecht bij de Huurcommissie, die de huurprijs beoordeelt met het puntenstelsel voor woonruimte. Bij een ernstig gebrek, zoals schimmel in huis door een lek of te weinig ventilatie, kan de Huurcommissie de huur ook tijdelijk verlagen. Stem je niet in met een opzegging, dan beslist de kantonrechter daarover.

Huurbescherming bij bedrijfsruimte

Bij bedrijfsruimte werkt het anders dan bij woonruimte, en dat wordt vaak door elkaar gehaald. De wet kent namelijk twee regimes met heel verschillende bescherming.

290-bedrijfsruimte: winkels, horeca en ambacht

Onder artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek vallen ruimtes met een voor publiek toegankelijk lokaal: winkels, restaurants, cafés, afhaalzaken, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Daar geldt de sterkste bescherming. De huurovereenkomst loopt in beginsel vijf jaar en wordt daarna automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Wil de verhuurder opzeggen, dan moet hij een wettelijke grond hebben, zoals dringend eigen gebruik of wanbetaling. Bovendien geldt een opzegtermijn van minimaal één jaar en moet de opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot gebeuren. Ga je niet akkoord, dan beslist ook hier de kantonrechter.

230a-bedrijfsruimte: kantoren, praktijkruimtes en opslag

Alle overige bedrijfsruimte valt onder artikel 7:230a BW. Denk aan kantoren, praktijkruimtes van bijvoorbeeld een tandarts of fysiotherapeut, loodsen en opslagruimte. Hier heb je geen termijnbescherming van vijf plus vijf jaar. Wat je wel hebt, is ontruimingsbescherming: na een opzegging kun je de kantonrechter vragen om de ontruiming uit te stellen. De rechter weegt dan jouw belang af tegen dat van de verhuurder. Huur je dit type ruimte, ga er dan niet vanuit dat de winkelregels ook voor jou gelden.

Veelgestelde vragen over huurbescherming