Huurbescherming: je rechten bij woon- en bedrijfsruimte

Huurbescherming betekent dat je verhuurder de huur niet zomaar mag opzeggen. Je leest hier wanneer je die hebt en wat er sinds 2024 is veranderd.

Team Kennisdomein

31 juli 2026 ·

7 minuten Leestijd

14.4K X Bekeken

Huurbescherming is het wettelijke recht van een huurder om in de gehuurde ruimte te blijven, ook als de verhuurder de huur wil beëindigen. Je verhuurder kan de overeenkomst dus niet eenzijdig stopzetten. Wil hij dat toch, dan heeft hij een wettelijke opzeggingsgrond nodig en meestal ook een uitspraak van de kantonrechter. Voor bijna elke huurovereenkomst geldt een vorm van huurbescherming, maar de regels verschillen flink per type ruimte.

Huurbescherming bij woonruimte

Huur je zelfstandige woonruimte van een woningcorporatie of in de vrije sector, dan heb je in vrijwel alle gevallen huurbescherming. Je verhuurder kan de huurovereenkomst daardoor niet zomaar ontbinden en je ook niet dwingen te vertrekken. Opzeggen mag alleen op een grond die in de wet staat. Denk aan ernstige overlast, dringend eigen gebruik of het niet betalen van de huur.

Ga je niet akkoord met de opzegging, dan loopt de huur gewoon door. Je verhuurder moet dan naar de kantonrechter stappen en daar ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de woning vragen. Zo’n procedure begint met een dagvaarding en brengt kosten voor een rechtszaak met zich mee. De rechter weegt vervolgens jouw woonbelang af tegen het belang van de verhuurder.

Sinds 1 juli 2024 is het vaste huurcontract weer de norm

Dit is de belangrijkste verandering van de afgelopen jaren. Door de Wet vaste huurcontracten krijg je als nieuwe huurder sinds 1 juli 2024 meteen een contract voor onbepaalde tijd. Tijdelijke huurcontracten mogen alleen nog in een beperkt aantal situaties. Volgens de Rijksoverheid gaat het om deze uitzonderingen:

• je bent student en huurt voor je studie tijdelijk in een andere gemeente dan waar je woont;
• je woont tijdelijk elders door werkzaamheden of renovatie aan je eigen woning;
• je komt uit de maatschappelijke opvang of zit in een sociale noodsituatie;
• je krijgt een tweede kans nadat een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld door overlast;
• je bent nabestaande van een overleden huurder bij wie je inwoonde en zet de huur niet als medehuurder voort;
• je gaat scheiden, woont aantoonbaar niet meer samen en huurt tijdelijk dicht bij je kinderen;
• je werkt tijdelijk op een van de Waddeneilanden, maar woont op het vasteland;
• je bent statushouder, komt rechtstreeks uit een COA-opvanglocatie en wacht op definitieve huisvesting.

Zo’n tijdelijk contract duurt maximaal twee jaar en eindigt op de afgesproken datum. Je verhuurder moet je wel tussen één en drie maanden voor die datum schriftelijk laten weten dat het contract afloopt. Vergeet hij dat, dan loopt de huur door voor onbepaalde tijd en heb je alsnog volledige huurbescherming. Wordt het contract verlengd, dan verandert het eveneens in een vast contract. Zelf mag je een tijdelijk contract altijd tussentijds opzeggen.

Let op: een tijdelijk huurcontract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten, verandert niet. Dat loopt af zoals afgesproken.

Huren op basis van de Leegstandwet

Huur je een woning op basis van de Leegstandwet, dan gelden de gewone regels over huurbescherming grotendeels niet. Deze contracten zijn bedoeld voor woningen waarmee iets bijzonders aan de hand is. De woning wordt bijvoorbeeld gesloopt of ingrijpend gerenoveerd, of staat te koop. In de periode tussen de vergunningaanvraag en de startdatum van de werkzaamheden mag de eigenaar de woning tijdelijk verhuren. Daarvoor heeft hij wel een vergunning van de gemeente nodig, en in die vergunning staat voor welke periode hij mag verhuren.

Toch kun je ook met zo’n contract alsnog huurbescherming krijgen. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de verhuurder een tweede tijdelijke overeenkomst met je sluit, of als hij te laat meldt dat het contract verloopt. Voor verhuurders is dat een reëel risico. Ontstaat er huurbescherming, dan kan een verhuurder opdraaien voor vervangende woonruimte, een verhuisvergoeding en zelfs een terugkeerrecht na de renovatie.

Huurbescherming bij bedrijfsruimte

Bij bedrijfsruimte werkt het anders dan bij woonruimte, en dat wordt vaak door elkaar gehaald. De wet kent namelijk twee regimes met heel verschillende bescherming.

290-bedrijfsruimte: winkels, horeca en ambacht

Onder artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek vallen ruimtes met een voor publiek toegankelijk lokaal: winkels, restaurants, cafés, afhaalzaken, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven. Daar geldt de sterkste bescherming. De huurovereenkomst loopt in beginsel vijf jaar en wordt daarna automatisch verlengd met nog eens vijf jaar. Wil de verhuurder opzeggen, dan moet hij een wettelijke grond hebben, zoals dringend eigen gebruik of wanbetaling. Bovendien geldt een opzegtermijn van minimaal één jaar en moet de opzegging per aangetekende brief of deurwaardersexploot gebeuren. Ga je niet akkoord, dan beslist ook hier de kantonrechter.

230a-bedrijfsruimte: kantoren, praktijkruimtes en opslag

Alle overige bedrijfsruimte valt onder artikel 7:230a BW. Denk aan kantoren, praktijkruimtes van bijvoorbeeld een tandarts of fysiotherapeut, loodsen en opslagruimte. Hier heb je géén termijnbescherming van vijf plus vijf jaar. Wat je wel hebt, is ontruimingsbescherming: na een opzegging kun je de kantonrechter vragen om de ontruiming uit te stellen. De rechter weegt dan jouw belang af tegen dat van de verhuurder. Huur je dit type ruimte, ga er dan niet vanuit dat de winkelregels ook voor jou gelden.

Veelgestelde vragen over huurbescherming

Wat is huurbescherming precies?

Huurbescherming is het recht van een huurder om in de gehuurde ruimte te blijven wonen of werken. Het beschermt je tegen een opzegging die niet aan de wettelijke eisen voldoet. Je verhuurder kan het huurcontract dus niet zomaar verscheuren en je op straat zetten. Vaak moet hij eerst naar de kantonrechter.

Heb je huurbescherming zonder huurcontract op papier?

Ja. Ook zonder getekend contract bestaat er juridisch een huurovereenkomst, en dus huurbescherming. Een mondelinge afspraak is namelijk bindend. Kun je aantonen dat je maandelijks huur betaalt, dan neemt de rechter al snel aan dat er een huurovereenkomst is. Maak de huur daarom digitaal over. Moet je contant betalen, vraag dan altijd om een kwitantie en bewaar die goed.

Heb je huurbescherming bij een tijdelijk huurcontract?

Sinds 1 juli 2024 mag je verhuurder alleen nog in een aantal specifieke situaties een tijdelijk contract aanbieden, voor maximaal twee jaar. Dat contract eindigt automatisch op de einddatum. Je verhuurder moet je dat wel tussen één en drie maanden vooraf schriftelijk melden. Doet hij dat niet of verlengt hij het contract, dan wordt de huur voor onbepaalde tijd en heb je volledige huurbescherming. Contracten van vóór 1 juli 2024 lopen af volgens de oude regels.

Behoud je huurbescherming als de woning wordt verkocht?

Ja, want koop breekt geen huur. Wordt de woning die je huurt verkocht, dan neemt de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst over. In de praktijk verandert er voor jou alleen iets aan het rekeningnummer waarop je de huur overmaakt. Anders ligt het bij een executieveiling, bijvoorbeeld vanwege hoge schulden van de verhuurder. Dan kan de koper onder omstandigheden wél ontruiming vragen.

Heb je huurbescherming bij onderhuur?

Dat hangt af van je positie. Huur je onder met toestemming, of zwijgt het hoofdcontract over onderhuur, dan houd je als onderhuurder van zelfstandige woonruimte bescherming wanneer de hoofdhuur eindigt. De verhuurder moet dan eerst een procedure tegen jou voeren. Heb je zelf geen contract met de hoofdhuurder, dan sta je zwak en moet je de woning meestal verlaten. Bij sociale huurwoningen is onderhuur vrijwel altijd verboden in de huurovereenkomst. Leg afspraken met een hoofdhuurder dus altijd schriftelijk vast.

Mag je verhuurder opzeggen als je er niet zelf woont?

In vrijwel elke huurovereenkomst staat dat je de woning zelf moet bewonen. Die verplichting hoort bij goed huurderschap, dat ook in de wet staat. Woon je er niet, dan kan je verhuurder de huur op die grond opzeggen. Ook dan geldt je huurbescherming: ga je niet akkoord, dan moet hij naar de rechter.

Bronnen

• Rijksoverheid, Mag mijn verhuurder mij een tijdelijk huurcontract aanbieden? (laatst gewijzigd 11 juni 2026)
• Rijksoverheid, Wet vaste huurcontracten vanaf 1 juli 2024 van kracht (7 juni 2024)
• Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4 (huur), artikelen 7:230a, 7:271 e.v. en 7:290 e.v.

Eerste publicatie op: 18 juli 2020

• Deel Artikel:

Huurwoning Rechtbank

Geschreven door: Team Kennisdomein

Van Kennisdomein

Team Kennisdomein bestaat uit specialisten die hun sporen hebben verdiend. Het team zorgt voor invulling van Kennisdomein vanuit de passie voor schrijven en het delen van kennis met anderen. De specialisten willen graag meer inzicht creëren in tal van onderwerpen zodat...

Meer informatie