Maximale hypotheek 2027 en wat je bij je inkomen kunt lenen

Verdien je € 50.000 bruto per jaar, dan is je maximale hypotheek nu € 199.889. Dat geldt in 2026 bij een rente van 4,25 procent. De extra bedragen voor wie alleen koopt of een zuinig huis kiest, zitten daar niet in. Het Nibud rekende dit bedrag uit. Dat instituut adviseert de overheid elk jaar over de regels voor hypotheken. De regels voor 2027 zijn er nog niet. Op 4 oktober 2026 stond er niets over in de Staatscourant, het blad waarin de overheid haar besluiten bekendmaakt. Ons oordeel: zie het hoogste bedrag dat je mag lenen als een plafond en niet als een doel. Meer over geld en wonen staat in het kennisgebied Financieel.

Wie bepaalt hoeveel je mag lenen

De minister van Financiën bepaalt hoeveel je voor een huis mag lenen. Dat staat in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Hypothecair krediet is een ander woord voor hypotheek. Elke bank en andere geldverstrekker moet zich aan die regeling houden. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) controleert dat. De AFM houdt toezicht op bedrijven die leningen en verzekeringen verkopen. Hierna noemen we alle geldverstrekkers kortweg de bank.

De regeling kent twee grenzen. De eerste hangt af van je inkomen, de tweede van de waarde van het huis. De laagste van de twee is jouw maximale hypotheek.

Voor de grens op je inkomen gelden de leennormen. Die regels veranderen elk jaar op 1 januari, na een advies van het Nibud.

Zo reken je van inkomen naar maximale hypotheek

De regeling geeft bij elk inkomen een percentage. Dat is het deel van je bruto inkomen dat je hoogstens mag uitgeven aan rente en aflossing. Het stijgt meestal als je meer verdient, en ook als de rente hoger is.

Daarna rekent de bank uit welke lening daarbij past. Hij doet alsof je een annuïteitenhypotheek van 30 jaar neemt. Bij zo’n hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan rente en aflossing samen. Zo rekent hij ook als je een andere hypotheek kiest.

Rekenvoorbeeld bij een inkomen van 50000 euro

Sanne verdient € 50.000 bruto per jaar. Bruto is je loon voordat de belasting eraf gaat. Ze zet haar rente tien jaar vast op 4,25 procent. Volgens de regeling van 2026 hoort daar 23,6 procent bij. Ze mag dus € 11.800 per jaar aan rente en aflossing uitgeven. Dat is volgens onze berekening € 983 per maand. Daar past een lening van € 199.889 bij, net als in het advies van het Nibud.

Koopt Sanne alleen, dan mag de bank daar tot € 17.000 bij optellen. Ze komt dan volgens onze berekening op hoogstens € 216.889.

Welke rente telt

Zet je de rente tien jaar of langer vast, dan rekent de bank met jouw eigen rente. Kies je een kortere periode, dan rekent hij met de toetsrente, of met jouw eigen rente als die hoger is. De AFM stelt de toetsrente elke drie maanden vast. Ze is altijd minstens 5 procent. Voor de laatste drie maanden van 2026 is ze 5 procent. Zo houdt de regeling er rekening mee dat je rente na een paar jaar kan stijgen.

Een hogere rente geeft een lagere lening. Bij 5 procent kan Sanne volgens het Nibud € 190.939 lenen. Dat is bijna € 9.000 minder dan bij 4,25 procent.

De maximale hypotheek in 2026 bij jouw inkomen

In de tabel hieronder zie je bij zeven inkomens de hoogste lening die de regeling van 2026 toelaat. De laatste kolom geldt ook als je de rente korter dan tien jaar vastzet.

Koop je samen, dan telt het inkomen van je partner helemaal mee. Dat is sinds 2023 zo, schrijft het Nibud. Twee inkomens van € 40.000 geven dus dezelfde lening als één inkomen van € 80.000.

Met een hoger inkomen leen je naar verhouding meer

De bedragen lopen niet gelijk op met je inkomen. Neem 4,25 procent rente. Van € 33.000 tot en met € 62.000 blijft het percentage dan gelijk. Je mag dan volgens onze berekening bijna 4 keer je inkomen lenen. Daarboven loopt het percentage op. Bij € 100.000 mag je ruim 4,5 keer je inkomen lenen.

Voor dat vlakke stuk noemt het Nibud twee oorzaken. Bij een middeninkomen houd je van extra loon weinig over. Je krijgt dan minder zorgtoeslag. Ook een korting op je belasting wordt kleiner. En wie meer verdient, wil volgens het Nibud ook meer uitgeven aan andere dingen. Daardoor groeit de ruimte voor woonlasten bij die inkomens langzaam.

Wat je maximale hypotheek hoger of lager maakt

Je inkomen en de rente bepalen niet alles. Ook je schulden, je leeftijd en het energielabel van het huis veranderen het bedrag. In de tabel hieronder staan zes situaties naast elkaar, met de bedragen van 2026. De regeling noemt er nog meer. Blijft een bedrag buiten de som? Dan telt dat deel van je lening niet mee bij de toets op je inkomen.

Extra ruimte is een mogelijkheid en geen recht

Koop je alleen of kies je een zuinig huis? Dan is het extra bedrag een mogelijkheid en geen recht. In de regeling staat dat een bank het kan toepassen. Een bank mag ook zelf strenger zijn, bijvoorbeeld als je inkomen minder zeker is.

Bij het energielabel lopen de bedragen van € 5.000 tot € 40.000. Wat er aan het energielabel van je woning is veranderd, lees je in een apart artikel. Het extra geld voor energiebesparing mag je alleen daaraan uitgeven. Je kunt er daarom niet hoger mee bieden, schreef de minister van Volkshuisvesting op 31 oktober 2025 aan de Tweede Kamer.

Een bank mag ook meer uitlenen dan de percentages toelaten. Hij moet dan onderbouwen dat het verantwoord is. Het Nibud noemt een voorbeeld. Een werknemer krijgt binnen zes maanden een loonsverhoging en heeft daar een verklaring van zijn werkgever over.

Schulden en een wisselend inkomen

Schulden moet je altijd melden. Dat ben je wettelijk verplicht, schrijft de Rijksoverheid, de website van de ministeries. Het geldt ook voor een schuld bij DUO, de dienst die studiefinanciering regelt. Wat een studieschuld met je hypotheek doet, hebben we apart uitgerekend.

Heb je geen vast inkomen, zoals veel zzp’ers en flexwerkers? Dan mag de bank uitgaan van je gemiddelde inkomen over de laatste drie jaar.

Nooit meer dan de waarde van het huis

De tweede grens is de waarde van het huis. Je hypotheek mag hoogstens 100 procent van die waarde zijn. Een taxateur stelt de waarde vast. De kosten van de koop betaal je daardoor meestal uit eigen geld. Denk aan de notaris, de taxatie en de belasting op de koop.

Voor kopers zijn twee uitzonderingen van belang. Maak je het huis energiezuiniger, dan mag de lening tot 106 procent van de waarde gaan. Het bedrag boven de 100 procent is alleen voor die maatregelen. Hield je na de verkoop van je vorige huis een schuld over? Dan mag de bank die schuld in de nieuwe hypotheek meenemen.

Koop je met een hypotheek met NHG, dan geldt er nog een derde grens. NHG is de Nationale Hypotheek Garantie, een borg op je lening. Die kent een hoogste bedrag dat het huis mag kosten.

De taxatie mag hoger zijn dan de koopsom

De grens is de waarde volgens de taxateur en niet de koopsom. Is de taxatie hoger dan wat je betaalt, dan mag je dat verschil lenen. De stichting achter de NHG telde hoe vaak dat voorkwam van begin 2021 tot halverwege 2025. Bij 46 procent van de taxaties lag de waarde boven de koopsom. Gemiddeld ging het om € 2.566. Die cijfers staan in de brief van de minister van 31 oktober 2025.

Dat noemde de minister zorgelijk. Dalen de huizenprijzen, dan houd je sneller een schuld over. Toch nam ze de koopsom niet als grens. Ze wilde eerst betere taxaties en liet het besluit aan een volgend kabinet. In de regeling staat op 4 oktober 2026 nog steeds de waarde van het huis als grens.

Wat we over de leennormen van 2027 weten

De leennormen voor 2027 zijn er nog niet. Op 4 oktober 2026 stond er geen nieuwe regeling in de Staatscourant. In de tabel hieronder zie je wanneer de normen in eerdere jaren verschenen.

Naar verwachting komt de nieuwe tabel dus eind oktober of begin november 2026. Hij geldt dan vanaf 1 januari 2027.

Waar de nieuwe tabel van afhangt

Het Nibud neemt het gemiddelde van vier jaren. Voor de tabel van 2026 waren dat de vier jaren vanaf 2022. Verandert de methode niet, dan valt 2022 nu weg en komt 2026 erbij. In 2022 stegen de prijzen met ongeveer 10 procent. De percentages van dat jaar lagen bij inkomens tot € 70.000 duidelijk lager dan in de jaren erna, schrijft het Nibud. Valt 2022 weg, dan kan het gemiddelde voor die inkomens stijgen. Dat is onze lezing van de methode en geen besluit. Het Nibud controleert daarna of je met die percentages de uitgaven van het komende jaar kunt betalen. Zo nodig gaan ze omlaag. Wat de tabel wordt, weten we pas als het advies er is.

Ook prijzen en lonen tellen mee. Het Centraal Planbureau (CPB) is het bureau dat voor de overheid de economie doorrekent. Het verwacht dat de prijzen in 2026 met 3,3 procent stijgen. Hogere prijzen laten minder ruimte voor woonlasten. Voor 2027 verwacht het CPB dat de cao-lonen bij bedrijven met 3,8 procent stijgen. Een cao-loon is het loon dat werkgevers en vakbonden samen afspreken. Vorig jaar telde het Nibud ook de lonen bij de overheid mee. Zijn cijfer kan daardoor iets afwijken.

Zonder loonsverhoging kon je in 2026 minder lenen

Op 1 januari 2026 gingen de percentages bij de meeste inkomens omlaag. Neem weer € 50.000 en 4,25 procent rente. De maximale hypotheek daalde toen met € 7.623, staat in het advies van het Nibud. Kreeg je de verwachte loonsverhoging van 4,1 procent, dan kwam je juist € 572 hoger uit. Meer lenen in 2026 gold dus alleen voor wie er loon bij kreeg.

Stel dat de tabel in 2027 gelijk blijft en Sanne er 3,8 procent bij krijgt. Dan kan ze volgens onze berekening € 7.596 meer lenen. Zakken de percentages, dan blijft daar minder van over.

Koop je rond de jaarwisseling en krijg je in januari geen loonsverhoging? Laat je hypotheekadviseur dan beide jaren doorrekenen zodra de nieuwe tabel er is. Vraag ook welke tabel voor jouw aanvraag telt.

De maximale hypotheek is een plafond en geen streefbedrag

Je maximale hypotheek zegt wat je mag lenen en niet wat bij jou past. Je staat op zaterdagochtend in een hal die naar verse verf ruikt. De makelaar vraagt wat je kunt bieden. Het hoogste bedrag noemen ligt dan voor de hand.

Het Nibud rekent met een stel zonder kinderen. Kosten voor kinderopvang zitten er daarom niet in. Voor onderhoud rekent het Nibud met ruim 1 procent van de waarde van het huis per jaar. Bij een huis van € 325.000 is dat volgens onze berekening ongeveer € 290 per maand. Dat geld moet je zelf sparen.

Wat het maximum per maand kost

Het Nibud rekende uit wat de hoogste lening per maand kost. Het nam een inkomen van € 75.000 en 4,25 procent rente. De hoogste lening is dan € 325.243. Je betaalt dan € 1.600 per maand aan rente en aflossing. Een deel van de rente krijg je terug via de belasting. Dan kost de lening je in het eerste jaar € 1.219 per maand. Dat nettobedrag loopt elk jaar iets op, omdat je steeds minder rente betaalt en dus minder terugkrijgt. In het tiende jaar is het € 1.298. Hoe de hypotheekrenteaftrek in 2027 uitpakt, lees je in een apart artikel.

Staat de rente na tien jaar op 5 procent, dan stijgt het maandbedrag met € 101. Netto is dat € 47 per maand. Groeit je inkomen mee, dan kun je dat volgens het Nibud betalen.

Ons oordeel: zie het maximum als de grens van de bank en maak daarnaast je eigen som. Tel bij de netto maandlast het onderhoud en de vaste lasten van het huis op. Kijk dan of het ook past als een van jullie minder gaat werken. Werken jullie allebei voltijd, dan kun je bij tegenslag niet nog meer gaan werken. Daar wijst het Nibud op. Past de lening alleen met twee volle inkomens, dan heb je weinig speling.

Veelgestelde vragen over de maximale hypotheek