NHG 2027: grens, kosten en wanneer het loont

In 2026 kun je een hypotheek met NHG krijgen voor een huis tot € 470.000. Je betaalt er eenmalig 0,4 procent van je lening voor. Dat staat in de voorwaarden van de stichting achter de Nationale Hypotheek Garantie. De grens voor 2027 was op 3 oktober 2026 nog niet bekend. Volgens onze berekening met de formule van de stichting wordt hij ongeveer € 500.000. Ons oordeel: koop je onder de grens, dan is NHG bijna altijd de moeite waard. Je neemt het vooral om de lagere rente, minder om het vangnet. Meer over geld en wonen staat in het kennisgebied Financieel.

Wat NHG is en voor wie het borg staat

NHG is een borgstelling: een stichting belooft de bank dat die haar geld terugkrijgt als jij je hypotheek niet meer kunt betalen. Een borg is iemand die een schuld betaalt als de lener dat zelf niet kan. De stichting heet voluit Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.

Dat is iets anders dan een verzekering voor jou. Brengt je huis minder op dan je schuld, dan kan de bank bij de stichting aankloppen. Wat die aan de bank betaalt, moet jij in principe terugbetalen. Zo legt NHG het zelf uit. Onder voorwaarden ziet de stichting daarvan af. Dat heet kwijtschelding, en verderop lees je wanneer je die krijgt.

Achter de stichting staat de overheid. Komt ze ooit geld tekort, dan krijgt ze een lening zonder rente. Bij garanties vanaf 2011 komt die helemaal van het Rijk. Dat staat in het jaarverslag over 2025. Banken lopen daardoor minder risico en rekenen meestal een lagere rente.

De garantie wordt veel gebruikt. Van de kopers die in 2025 met een hypotheek een bestaand huis onder de grens kochten, koos volgens hetzelfde jaarverslag 85,8 procent voor NHG.

De NHG-grens in 2026 en 2027

De NHG-grens is in 2026 € 470.000. Voor 2027 is hij nog niet vastgesteld. De grens is het hoogste bedrag dat je huis mag kosten als je NHG wilt. Maak je het huis energiezuiniger, dan mag je tot € 498.200 gaan. Het bedrag boven € 470.000 moet dan helemaal naar energiebesparing gaan, zoals isolatie, een warmtepomp of zonnepanelen. Koop je een nieuwbouwhuis met energielabel A++++, dan mag de lening ook tot € 498.200 gaan. Hoe het energielabel van je woning meetelt voor wat je mag lenen, lees je in een apart artikel.

De stichting stelt de grens elk jaar opnieuw vast en maakt hem in het najaar bekend. De grens voor 2026 kwam op 8 oktober 2025 naar buiten. Op 3 oktober 2026 stonden de grens en de kosten voor 2027 nog niet op haar site.

De grens en de kosten per jaar

In de tabel hieronder staat de grens per jaar sinds 2022, met wat de garantie kostte als je precies dat bedrag leende.

Onze rekensom voor de grens van 2027

De stichting legt op haar site uit hoe de grens tot stand komt. Neem de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning per maand, over de 27 maanden tot en met augustus. Tel daar 5 procent bij op. Rond de uitkomst af op een veelvoud van € 5.000, zoals € 495.000 of € 500.000.

Daarvoor gebruikt ze de prijzen die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) elke maand publiceert. Het CBS is het statistiekbureau van de overheid. Wij maakten die som met de 27 maanden tot en met augustus 2026. Het gemiddelde is ruim € 478.000. Met 5 procent erbij is dat ruim € 502.000, en afgerond € 500.000. Met energiebesparing ligt de grens 6 procent hoger. Bij een grens van € 500.000 is dat € 530.000.

Hoe zeker die uitkomst is

De som klopte de afgelopen jaren steeds, maar voor 2027 is de marge klein. Voor 2024, 2025 en 2026 geeft dezelfde berekening precies de grens die de stichting vaststelde. Voor 2023 lukt dat ook, als je 4 procent optelt en geen 5. Zo rekende de stichting toen nog, staat in een evaluatie van de methode uit juni 2023.

Toch is onze uitkomst voor 2027 geen besluit. Vóór het afronden komt de som uit op € 502.233. Dat is maar € 267 onder het punt waar je naar € 505.000 afrondt. Rekent NHG met een iets hoger gemiddelde, dan wordt dat de grens. Wacht dus op het bericht van NHG voordat je erop rekent.

In augustus 2026 kostte een bestaande koopwoning volgens het CBS gemiddeld € 503.523. Dat is meer dan de grens van 2026. Waarom huizen zo duur zijn, lees je in ons artikel over het woningtekort in Nederland.

Welke datum telt

Welke grens voor jou geldt, hangt af van de datum van het bindend aanbod. Dat is het definitieve aanbod van de bank voor je hypotheek. Brengt de bank dat in 2026 uit, dan geldt € 470.000. Doet ze dat in 2027, dan geldt de nieuwe grens. Koop je in het najaar van 2026 een huis van € 485.000, dan kan NHG alleen als de bank haar bindend aanbod pas in 2027 doet. De nieuwe grens moet dan wel € 485.000 of hoger zijn. Bespreek het met je adviseur voordat je tekent.

Wat meetelt voor de grens

Voor de grens telt de koopsom van het huis, of de getaxeerde waarde als die lager is. Kosten voor een verbouwing tellen ook mee. Die posten worden opgeteld, en het totaal mag niet boven de grens komen.

Kun je met de garantie een duurder huis kopen als je het verschil zelf betaalt? Nee. In de voorwaarden staat dat de koopsom en de verbouwing ook meetellen als je ze met eigen geld betaalt. Een huis van € 520.000 valt in 2026 dus buiten NHG, ook als je € 100.000 spaargeld meeneemt.

Eén uitzondering is er. Bied je meer dan de waarde die de taxateur vaststelt, dan telt die lagere waarde. Het verschil betaal je dan uit eigen zak.

Daarnaast moet de hypotheek bij je inkomen passen. Al je andere schulden tellen daarbij mee. Wat een studieschuld met je hypotheek doet, hebben we apart uitgerekend.

Wat NHG kost en waar je geld blijft

NHG kost in 2026 eenmalig 0,4 procent van je lening. Dat bedrag heet de borgtochtprovisie. Je betaalt het uiterlijk op de dag dat je de lening krijgt. Je ziet het terug als een losse regel in het kostenoverzicht van je hypotheek, naast de taxatie en de notaris.

Let op het woord lening. De stichting rekent over het bedrag dat je leent, niet over de prijs van het huis. Leg je eigen geld in, dan betaal je dus minder. Bij een lening van € 400.000 is het € 1.600.

De kosten voor de aanvraag van NHG zijn aftrekbaar, meldt de Belastingdienst. Je trekt ze in één keer af in de aangifte over het jaar waarin je ze betaalde.

De helft gaat naar het Rijk

Wat gebeurt er met dat geld? Volgens het jaarverslag over 2025 gaat de helft van de provisie naar het Rijk. Het is een vergoeding voor de overheid die achter de stichting staat. Leen je € 400.000, dan gaat er dus € 800 naar het Rijk. De andere helft houdt de stichting, voor haar eigen kosten en voor het fonds waaruit verliezen worden betaald.

Dat fonds wordt nu nauwelijks aangesproken. De stichting ontving in 2025 € 156 miljoen aan provisie. Aan verliezen keerde ze dat jaar € 0,7 miljoen uit. Het jaarverslag geeft de reden. “Vanwege de alsmaar stijgende huizenprijzen is de verkoopopbrengst van een woning in vrijwel alle gevallen voldoende om de hypotheekschulden te kunnen afbetalen.” In 2014 ging er nog € 182 miljoen naar verliezen. Eind 2025 zat er € 1,8 miljard in het fonds.

Wanneer je de kosten terugverdient

Is de rente met NHG 3,9 procent en zonder NHG 4 procent, dan heb je de provisie volgens onze berekening na ruim vier jaar terug. Bij 3,6 procent duurt het ruim een jaar. Hoeveel lager de rente met NHG echt is, zegt de stichting niet. Het verschilt per bank en per moment.

Eén onafhankelijk cijfer is er wel. Het komt uit een evaluatie uit 2023, gemaakt in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken. Daarin is voor 2022 gerekend met een rentevoordeel van 0,39 procentpunt. Een procentpunt is het verschil tussen twee percentages. Betaal je 3,61 procent rente en geen 4 procent, dan is dat 0,39 procentpunt minder. Dezelfde evaluatie waarschuwt dat het voordeel sterk schommelt. Het is ook kleiner als je maar een deel van de waarde van je huis leent.

Vraag je adviseur daarom om twee aanbiedingen voor dezelfde lening: één met en één zonder NHG. Dan zie je het verschil in rente zwart op wit. Is dat verschil bijna nul, dan kost NHG je meer dan het aan rente oplevert. Hetzelfde geldt als het verschil klein is en je binnen een paar jaar weer verhuist.

Rekenvoorbeeld bij een lening van 400.000 euro

Hieronder zie je wat een rentevoordeel oplevert en na hoeveel tijd je de provisie van € 1.600 terug hebt. We rekenen met een annuïteitenhypotheek van 30 jaar. Daarbij betaal je elke maand hetzelfde bedrag aan rente en aflossing samen. Zonder NHG rekenen we met 4 procent rente. Dat is een aanname, geen tarief van een bank. We nemen ook aan dat het rentevoordeel al die tijd gelijk blijft.

De bedragen zijn vóór belasting. Trek je de hypotheekrente af, dan houd je van het voordeel minder over. De provisie is ook aftrekbaar, dus de terugverdientijd verandert daar nauwelijks door. Je maandbedrag daalt bij 0,1 procentpunt met € 23. Dat is minder dan de rente die je bespaart, want je lost tegelijk iets sneller af.

Wat NHG doet bij een restschuld

Blijft er na de verkoop van je huis een schuld over, dan beoordeelt NHG of je die nog moet betalen. Die schuld heet een restschuld: je huis bracht minder op dan je nog aan hypotheek had. De bank meldt haar verlies eerst bij de stichting.

Kwijtschelding is geen recht dat je koopt met de provisie. De schuld wordt kwijtgescholden als je aan twee voorwaarden voldoet. De eerste voorwaarde: je kon de hypotheek niet meer betalen door een reden waar je zelf niets aan kon doen. NHG noemt dat te goeder trouw. Het gaat in de regel om vier redenen:

• je relatie is geëindigd;
• jij of je partner is arbeidsongeschikt geworden;
• je inkomen of dat van je partner is gedaald, buiten jullie schuld en niet uit eigen keuze;
• je partner is overleden.

In een schrijnende situatie kan de stichting ook een andere reden zo beoordelen.

De tweede voorwaarde: je hebt volledig meegewerkt om het verlies klein te houden. Je bleef betalen wat je kon en hield het huis in goede staat. Ook verkocht je het via een makelaar voor een zo hoog mogelijke prijs. Had je genoeg inkomen of spaargeld om bij te dragen, dan betaal je mee.

Wanneer je de restschuld zelf betaalt

Geen kwijtschelding krijg je bijvoorbeeld als je verhuist omdat je groter wilt wonen. Hetzelfde geldt als je de hypotheek niet meer kon betalen doordat je vrijwillig andere leningen aanging. Ook wie niets doet en het huis op een veiling laat verkopen, krijgt volgens NHG geen kwijtschelding.

Dan betaal je de restschuld terug: helemaal aan de bank, of een deel aan de bank en een deel aan NHG. Bij de stichting kan dat in één keer met een afkoopsom. Dat is één bedrag waarmee je van de hele schuld af bent, en het is volgens NHG vaak lager dan wat je nog moest betalen. Je kunt ook in drie of vijf jaar een vast bedrag per maand betalen. Houd je je aan die regeling, dan hoef je de rest daarna niet meer te betalen. De schuld komt wel bij het BKR te staan, het bureau dat leningen en achterstanden registreert. Die registratie blijft zichtbaar tot vijf jaar nadat je alles hebt afgelost.

Hoe vaak komt een restschuld bij de stichting terecht? In 2025 vroegen banken haar volgens het jaarverslag 26 keer om een verlies te betalen. Daarvan keurde ze er 22 helemaal of voor een deel goed. Gemiddeld betaalde ze € 26.867.

Wat NHG niet dekt

Het vangnet heeft drie beperkingen, en één regel die in je voordeel werkt.

De stichting staat hoogstens 30 jaar borg. Loopt je lening langer door, dan vervalt het vangnet.

De borg daalt elke maand, alsof je de hele lening met een annuïteitenhypotheek in hoogstens 30 jaar aflost. Los je in werkelijkheid langzamer af, bijvoorbeeld omdat je op een deel van de lening niets aflost, dan is niet de hele schuld gedekt.

Heb je naast de lening met garantie ook een lening zonder, dan geldt de kwijtschelding niet voor die tweede lening.

De regel in je voordeel gaat over de bank, die zelf 10 procent van het verlies draagt. Krijg je kwijtschelding, dan mag de bank die 10 procent niet alsnog bij jou halen. Dat geldt ook voor het deel dat ontstond doordat je langzamer afloste. Krijg je geen kwijtschelding, dan mag de bank de schuld wel bij je innen.

Drie grenzen die door elkaar lopen

De NHG-grens is niet de enige grens bij het kopen van een huis. In de tabel hieronder staan er drie naast elkaar, met het bedrag en waarvoor de grens dient.

De betaalbaarheidsgrens hing tot 2023 aan de NHG-grens. Sindsdien stijgt hij elk jaar mee met de inflatie en niet meer met de huizenprijzen. Dat schreef de minister van Volkshuisvesting op 12 mei 2026 aan de Tweede Kamer. Voor je hypotheek betekent die grens niets. Hij is bedoeld voor afspraken over woningbouw.

De startersvrijstelling is een regel van de Belastingdienst en staat ook los van NHG. Een huis van € 520.000 kan in 2026 dus wel onder de vrijstelling vallen en niet onder NHG. Hoe de overdrachtsbelasting bij een woonhuis werkt, staat in een apart artikel.

Is NHG voor jou de moeite waard

Kun je NHG krijgen, neem het dan bijna altijd. De kosten zijn laag sinds de provisie in 2025 van 0,6 naar 0,4 procent ging, en een klein rentevoordeel verdient ze al terug. Het vangnet krijg je erbij, maar verwacht er niet meer van dan het is.

En zit je huis net boven € 470.000? Kijk dan eind oktober 2026 opnieuw. De nieuwe grens kwam de afgelopen jaren steeds in oktober naar buiten.

Veelgestelde vragen over NHG