Overdrachtsbelasting bij een woonhuis of vakantiewoning

Wat je betaalt, hangt af van twee dingen: wat je koopt, en wat je ermee gaat doen. Ga je er zelf voor langere tijd wonen, dan is het tarief 2 procent. Ga je dat niet doen, dan betaal je 8 procent. Dat laatste percentage is per 1 januari 2026 verlaagd; in 2025 was het nog 10,4 procent. Voor een vakantiewoning geldt altijd dat hogere tarief, ook als je er zelf iedere zomer zit.

Welke tarieven gelden er nu?

In de tabel hieronder zie je welk tarief bij welke aankoop hoort.

Het verschil tussen die tarieven is groot. Op een huis van 400.000 euro betaal je als toekomstige bewoner 8.000 euro, en als belegger of als koper van een tweede huis 32.000 euro. Dat verschil is geen ongeluk: het is precies waar de regeling voor bedoeld is.

Wanneer betaal je 2 procent?

Het lage tarief geldt alleen als je zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Je legt dat vast bij de notaris: bij het ondertekenen van de akte verklaar je schriftelijk dat je de woning zelf gaat bewonen. Dat is geen formaliteit. Het huis moet je hoofdverblijf worden, dus je schrijft je op dat adres in bij de gemeente en je leven speelt zich er verder ook af.

Voor een bedrijfspand, een losse garage of een stuk bouwgrond geldt het lage tarief niet, ook niet als er woningen op komen. Koop je een pand voor je bedrijf, kijk dan ook naar wat er verder bij het kopen van een bedrijfspand komt kijken.

Wanneer krijg je de startersvrijstelling van 0 procent?

Ben je jonger dan 35, dan kun je onder voorwaarden helemaal vrijgesteld worden. Op een woning van 400.000 euro scheelt dat 8.000 euro, en dat is geld dat je niet hoeft mee te financieren in je hypotheek. De Belastingdienst stelt vier eisen.

• Je bent meerderjarig en jonger dan 35 op het moment dat je de woning krijgt.
• Je gaat er zelf voor langere tijd wonen.
• Je hebt de startersvrijstelling niet eerder gebruikt.
• De woning is op dat moment niet meer waard dan 555.000 euro.

Die woningwaardegrens staat niet voor altijd vast, dus kijk hem na bij de Belastingdienst voordat je ermee rekent. Kom je erboven, dan verdwijnt de vrijstelling in zijn geheel en betaal je gewoon 2 procent over de volle koopsom.

Waarom valt een vakantiewoning onder 8 procent?

Omdat een vakantiewoning nooit je hoofdverblijf kan worden. De Belastingdienst noemt de vakantiewoning zelfs met zoveel woorden als voorbeeld van een woning waar je niet zelf voor langere tijd in gaat wonen. Hetzelfde geldt voor een gewoon tweede huis en voor een woning die je koopt om te verhuren of door te verkopen.

Tot eind 2020 lag dat anders. Een vakantiehuis gold toen als woning en viel dus onder de 2 procent, ongeacht wat de koper ermee deed. Wie in die tijd een recreatiewoning kocht, betaalde daar een kwart van wat een koper nu kwijt is.

Wat is volgens de wet een woning?

Bij een rijtjeshuis in een woonwijk is dat meteen duidelijk. Bij een bedrijfspand waarin ook gewoond wordt, niet. Daar zijn de nodige rechtszaken over gevoerd. Het feitelijke gebruik is daarbij niet doorslaggevend; de vraag is of de onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Daarvoor wordt gekeken naar de oorspronkelijke aard bij de bouw en naar de bestemming die het pand daarna kreeg.

Een pand dat als kantoor of fabriek is neergezet, kan zo ingrijpend verbouwd zijn dat er een woonbestemming ontstaat. Dat komt veel voor bij oude bedrijfspanden die tot appartementen worden omgebouwd. Welk tarief je bij een latere verkoop betaalt, hangt dan alsnog af van wat jij als koper met die woning gaat doen.

Hoe de tarieven zich hebben ontwikkeld

Lange tijd was er maar een tarief: 6 procent, voor elke overdracht. In 2011 kwam daar het tarief van 2 procent voor woningen bij, bedoeld om tijdens de kredietcrisis de woningverkoop op gang te houden. Op 1 januari 2021 werd het stelsel omgebouwd naar de vorm die er nu nog staat: 2 procent voor wie er zelf gaat wonen, 0 procent voor starters, en een hoger algemeen tarief voor de rest. Dat algemene tarief ging van 6 naar 8 procent, klom later naar 10,4 procent, en is voor woningen per 1 januari 2026 weer teruggebracht naar 8 procent.

Wat opvalt is dat het onderscheid steeds fijner is geworden. Waar vroeger alleen telde wat je kocht, telt nu ook wat je ermee van plan bent. Reken dus niet met het percentage dat je ergens onthouden hebt, maar kijk het na voor het jaar waarin de overdracht plaatsvindt.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting