Het tekort aan huur- en koopwoningen in Nederland

Nog niet iedereen heeft het signaal opgepikt. Het beeld wordt namelijk flink vertroebeld door de financiële crisis (2007-2016), de pfaf- en stikstofcrisis (2019) en de huidige Coronacrisis. Toch kun je gerust zeggen dat er in Nederland een flink tekort aan huur- en koopwoningen is.

Team Kennisdomein

30 april 2023 ·

7 minuten Leestijd

4.0K X Bekeken

Lees verder na de afbeelding.

Daklozen, vakantiehuisjes, inwonen bij ouders

Je ziet het bijvoorbeeld aan het aantal daklozen dat ons land op dit moment telt. Dit aantal is de afgelopen 10 jaar verdubbeld en omvat nu ongeveer 40.000 personen. En dan tellen we nog niet mee dat er steeds meer mensen in vakantiehuisjes wonen of hun toevlucht hebben moeten zoeken tot long-stay hotels. Ook jonge starters moeten steeds langer bij hun ouders blijven wonen, omdat een eigen woning niet in zicht komt.

De bankencrisis

Nederland is een rijk land en meestal worden ook goede planningen gemaakt. Maar bij de woningbouw lijkt dit allemaal een beetje anders te zijn. Aan het begin van deze eeuw werden er nog grootse plannen gemaakt. Er zouden voor 2010 een heleboel nieuwe woningen worden bijgebouwd. Maar toen sloeg in 2007 de bankencrisis toe. Die financiële crisis was ongekend groot en legde in Nederland bijna de hele bouwsector plat. Ook het aantal nieuwbouwwoningen dat tot 2010 gepland stond, werd bij lange na niet gehaald. Door de enorme financiële crisis voelde zo’n 40 procent van de Nederlandse bouwvakkers zich gedwongen om een andere baan te zoeken. Een groot deel van hen is niet meer teruggekeerd toen de bouw weer aantrok. Hierdoor voelen we de gevolgen van hun vertrek tot en met vandaag.

Ministerie weg en heffing bij corporaties

Maar er gebeurde meer. De rijksoverheid zag voor zichzelf geen taak meer bij de woningbouw. Daarom werd in 2010 het complete Ministerie van Volkshuisvesting opgeheven. De overheid kwam door de crisis in financiële nood en zag bij de woningbouwcorporaties een flinke voorraad geld liggen. Dat geld hadden die woningbouworganisaties eigenlijk nodig om nieuwe woningen te bouwen en daarmee hun sociale taak uit te voeren. Dit heet ‘anticyclisch’ woningen bouwen. Dus een woningbouwvereniging hoort ook woningen voor mensen met een smalle beurs te kunnen bouwen als de marktomstandigheden daarvoor eigenlijk niet aantrekkelijk zijn.

Die kans werd hen in 2013 grotendeels ontnomen, omdat de overheid aan verhuurders van sociale huurwoningen de zogenaamde ‘verhuurdersheffing’ oplegde. Om die te kunnen financieren moesten de corporaties de huren fors verhogen en aan mensen met een wat hoger inkomen extra huurverhogingen opleggen. Ook moest de huurprijs van een woning worden verhoogd als hij leeg kwam door verhuizing. Bovendien moest een deel van de huurwoningen worden verkocht. Door de zware verhuurdersheffing van circa 1,7 miljard euro per jaar, bleef er steeds minder ruimte over om nieuwe betaalbare woningen neer te zetten. De bouw in opdracht van de woningbouwcorporaties halveerde dan ook. De verhuurdersheffing stijgt trouwens sterk op dit moment, doordat de geschatte waarde van woningen (de zogenaamde WOZ-waarde) de laatste jaren fors toeneemt. De hoogte van de verhuurdersheffing is namelijk aan die WOZ-waarde gekoppeld.

Tekort aan woningen in cijfers

In 2017 verdween de laatste bewindspersoon die zich in hoofdzaak bezig hield met wonen. Dit was ‘minister zonder portefeuille’ Stef Blok. Op dat moment was er een tekort van 246.000 woningen. Sinds de Tweede Wereldoorlog was het woningtekort niet meer zo hoog geweest. Midden 2020 stond het tekort al op 331.000 woningen en voor 2025 wordt een tekort van 419.000 woningen voorspeld.

Voorspellingen en prijsstijgingen

Het is duidelijk geworden dat eerdere voorspellingen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) niet kloppen. Vooral bij het voorspellen van aantallen immigranten zit het CBS er voortdurend naast. Werd in 2010 nog voorspeld dat Nederland in 2040 ongeveer 17,8 miljoen inwoners zou hebben, nu worden er voor dat jaar al meer dan 19 miljoen voorspeld. Ook het gemiddeld aantal mensen dat in een huis woont neemt af. Inmiddels staat dit gemiddelde op 2,1 personen, maar ook hiervan wordt een verdere daling verwacht. En hoe minder mensen in een huis wonen, hoe meer woningen er nodig zijn om iedereen een huis te geven.

Het voorgaande geldt voor sociale huurwoningen, maar ook voor huurwoningen in de commerciële sector en koopwoningen. Net als bij de koopwoningen werd het tekort aan commerciële huurwoningen pas echt goed zichtbaar toen rond 2016 de financiële crisis voorbij was. Mensen durfden weer te verhuizen, maar de commerciële huurprijzen en de koopprijzen schoten compleet door het plafond. 

Gemeenten en provincies

Ondertussen ontbreekt een nationale aansturing van het probleem. Een probleem dat alleen nog maar groter is geworden na de gerechtelijke uitspraken rond chemische stoffen als pfas en stikstof. Die uitspraken legden de bouw verder stil en zorgen voor minder plek waar nog woningen mogen worden gebouwd. Ook de steeds strengere geluidsnormen rond luchthaven Schiphol remmen in de provincies Noord- en Zuid-Holland de bouwactiviteiten verder af.

Ondertussen wordt het plannen van woningbouw overgelaten aan de lagere bestuurslagen, zoals gemeente en provincie. Die vechten elkaar soms de tent uit vanwege tegengestelde belangen. Zelfs binnen een gemeente kan de vastgoedafdeling streven naar een zo hoog mogelijke grondprijs, terwijl een andere afdeling op dat grondgebied sociale woningbouw eist, wat de grondprijs juist drukt.

De politieke agenda’s

Het probleem dat gerust de naam woningnood mag dragen, begint langzaam haar weg te vinden naar de politieke agenda’s. Bij de verkiezingen van maart 2021 heeft het als item bij sommige partijen de oppervlakte bereikt. Door de overheersende aandacht voor de Covid-19 crisis blijft het tekort aan huur- en koopwoningen echter nog steeds onderbelicht.

Het kabinet heeft besloten om 2 miljard euro uit te trekken om de woningbouw te stimuleren. Dit geld moet worden verdeeld over gemeenten, provincies, woningcorporaties en overige marktpartijen. Voorwaarde is dat deze partijen versneld woningen opleveren die voldoende betaalbaar zijn. Een bedrag van 2 miljard euro lijkt mooi, maar nu de corporaties jaarlijks 1,7 miljard euro als verhuurdersheffing moeten afdragen, is dit bedrag eigenlijk een sigaar uit eigen doos. De woningbouwcorporaties komen tot 2035 minstens 30 miljard euro tekort om hun taken te kunnen vervullen. Het gaat hierbij om het huisvesten van mensen en om de eisen die worden gesteld op het gebied van duurzaamheid. Dat geld is er op dit moment niet.

Bouwondernemers en de deskundigen

Ook voor de koopsector zijn de berichten ongunstig. De ondernemers in de bouw zien de grondprijzen oplopen. Dit komt doordat bouwgrond door alle maatregelen steeds schaarser wordt. Er kunnen dus wel nieuwe woningen worden gebouwd, maar die zullen in prijs bijna 2 keer zo duur uitvallen als de prijsklasse waarin de helft van de woningkopers op dit moment een woning zoekt. Aanbod en vraag sluiten dus voor een groot deel niet meer op elkaar aan. 

Deskundigen pleiten voor een nieuwe centrale regie. Zij zien dus eigenlijk het liefst een nieuw Ministerie van Volkshuisvesting ontstaan. Als dit gebeurt en er wordt voldoende geld voor woningbouw gereserveerd, zal het naar verwachting nog minimaal 10 tot 15 jaar duren voordat de problemen zijn opgelost.

Veelgestelde vragen

Eerste publicatie op: 6 februari 2021

• Deel Artikel:

Belasting Huurwoning Koopwoning Nederland Politiek

Geschreven door: Team Kennisdomein

Van Kennisdomein

Team Kennisdomein bestaat uit specialisten die hun sporen hebben verdiend. Het team zorgt voor invulling van Kennisdomein vanuit de passie voor schrijven en het delen van kennis met anderen. De specialisten willen graag meer inzicht creëren in tal van onderwerpen zodat...

Meer informatie