Overdrachtsbelasting woonhuis en vakantiewoning 2021

In 2021 gelden er nieuwe regels bij de heffing van overdrachtsbelasting over een woonhuis en vakantiewoning. Die zorgen voor een flinke verandering. Er zijn meer belastingtarieven en ze hebben een andere hoogte dan voorheen. Ook zijn de voorwaarden waaronder de tarieven worden geheven soms anders dan voorheen.

Team Kennisdomein

30 april 2023 ·

6 minuten Leestijd

6.0K X Bekeken

Lees verder na de afbeelding.

Tarieven tot aan 2021

Voor 2021 bestonden er binnen de overdrachtsbelasting al twee tarieven. Werd een bestaande woning gekocht, dan betaalde je over de prijs van die woning 2 procent overdrachtsbelasting. Dit tarief van 2 procent bestond sinds 2011. Het werd ingevoerd om tijdens de economische crisis de woningverkoop te stimuleren. Eerder gold voor alle overdrachten een tarief van 6 procent.

Tot 2021 betaalde je bij de overdracht van andere onroerende zaken dan een woning 6 procent overdrachtsbelasting. Dit tarief gold bijvoorbeeld bij de overdracht van een bedrijfspand of een los stuk grond.

Tariefstelsel vanaf 1 januari 2021

Met het nieuwe tariefsysteem probeert de overheid de aanschaf van een eigen woning te stimuleren. Wordt er in de woning door de koper niet gewoond maar slechts belegd, dan is het niet meer de bedoeling dat hij van het verlaagde tarief profiteert.

Het algemene tarief van 6 procent is bovendien met ingang van 2021 vervangen door een hoger algemeen tarief van 8 procent.

Je zult je afvragen wie dit nieuwe tarief moet betalen en wanneer? Kort gezegd is dit iedereen die een bestaande onroerende zaak koopt en er niet zelf in gaat wonen.
In de eerste plaats betaalt iemand dus 8 procent als hij een bedrijfspand koopt of een los stuk grond. Zulke kopers vielen voor 2021 onder het algemene 6 procent tarief. Maar koop je in 2021 een bestaande woning waar je niet zelf in gaat wonen, dan betaal je ook 8 procent. En dat is nieuw!

Wat is een woning?

Laten we eerst eens scherp krijgen wat precies ‘een woning’ is. Gaat het om een gemiddeld rijtjeshuis in een bestaande woonwijk, dan is direct duidelijk dat het om een woning gaat.

Maar er zijn ook situaties waarbij het minder scherp is. Denk bijvoorbeeld aan een bedrijfspand waarin ook gewoond wordt. Hier zijn tal van rechtszaken over gevoerd. Het feitelijk gebruik dat van (een deel van) zo’n gebouw wordt gemaakt is bij verkoop niet doorslaggevend. Er moet verder worden gekeken. De belangrijkste vraag die moet worden gesteld is of de onroerende zaak ‘naar zijn aard bestemd is voor bewoning’. Om het antwoord op die vraag te vinden wordt gekeken naar ‘de oorspronkelijke aard’ bij de bouw en ‘de daarop volgende bestemming’ die het pand kreeg.

Ook als een gebouw oorspronkelijk als bedrijfspand werd neergezet, kan het zo ingrijpend worden verbouwd dat hierdoor een woonbestemming ontstaat. Heel actueel zijn de bedrijfspanden die worden omgebouwd tot één of meer woningen. Na die ingrijpende verbouwing is juridisch een nieuwe onroerende zaak ontstaan. Bij de eerste oplevering ervan betaal je geen overdrachtsbelasting. In de verkoopprijs zit dan BTW. Wordt zo’n woning na een aantal jaren weer doorverkocht, dan betaal je als koper overdrachtsbelasting. Welk tarief je moet betalen hangt af van de bestemming die je als koper aan die woning geeft.

Wat de wetgever met ‘wonen’ bedoelt

De nieuwe regels hebben als extra eis de ‘woonbestemming’ toegevoegd. Dit is een nieuwe ontwikkeling. Het werkelijk gebruik van een onroerende zaak is een criterium dat we in de overdrachtsbelasting nog niet kenden. Tot nu toe bepaalden alleen de aard en de bestemming van de zaak het tarief. Vanaf 1 januari 2021 wordt dus ook gekeken naar hoe de koper de onroerende zaak gaat gebruiken.

Een belegger in woonhuizen zal zelf niet in het huis gaan wonen. Misschien knapt hij eerst de woning op en gaat hij hem verhuren. Het kan ook zijn dat hij de woning doorverkoopt. Nu de belegger deze woning niet heeft aangekocht om zelf te gaan bewonen, moet hij bij de aankoop 8 procent overdrachtsbelasting betalen.

Had een toekomstige bewoner datzelfde huis gekocht, dan had die bewoner maar 2 procent overdrachtsbelasting moeten betalen. Hij zou dan bij de aankoop schriftelijk moeten verklaren dat hij de woning zelf zou gaan bewonen.
Je zou misschien denken dat iedereen dit makkelijk kan verklaren, maar dat is niet zo. Het huis moet echt het ‘hoofdverblijf’ worden. De koper moet zich als bewoner op dit adres inschrijven bij de gemeente en moet vanuit die woning zijn leven verder vorm gaan geven. Zo zullen sportactiviteiten, school, gebedshuis, kinderopvang, vrienden en familie allemaal een koppeling met dit adres moeten krijgen.

Vakantiehuis van woning naar belegging

En hoe zit dat eigenlijk met een vakantiewoning? Tot eind 2020 werd een vakantiehuis gezien als een woning. Of de koper die vakantiewoning zelf ging gebruiken was niet van belang. De overdracht viel dus altijd onder het tarief van 2 procent.
Dit is met ingang van 1 januari 2021 anders. Een vakantiewoning kan immers nooit een hoofdverblijf worden. Ditzelfde geldt voor een ‘gewoon’ tweede huis. Het maakt dus niet uit of de koper de vakantiewoning of het tweede huis zelf gaat gebruiken of er slechts in belegt. In alle gevallen betaalt hij 8 procent. Het gebruik dat hij van zo’n woning gaat maken, kan immers nooit een gebruik als hoofdverblijf worden.

Een tarief van 2 procent of minder

Het overdrachtsbelastingtarief van 2 procent is met ingang van 2021 dus alleen nog gereserveerd voor de kopende toekomstige bewoner van een woonhuis. Er wordt op gehoopt dat het tariefverschil tussen 2 en 8 procent ervoor zal zorgen dat er meer woonhuizen beschikbaar blijven voor toekomstige bewoners.
Die toekomstige bewoners worden trouwens nog extra geholpen als ze jonger zijn dan 35 jaar. Schaffen zij voor het eerst met een ‘Startersvrijstelling’ een nieuwe woning aan, dan vallen ze in het nieuwe tarief van nul procent en betalen ze dus helemaal geen overdrachtsbelasting. Op een koopwoning van 400.000 euro scheelt dat zomaar 8.000 euro.
Een aantrekkelijke regeling, die vanaf 1 april 2021 wél een begrenzing heeft. Vanaf die datum geldt het nul procenttarief alleen als de koopwoning niet meer dan 400.000 euro kost. Is de nieuwe woning duurder en wordt hij voor zelfbewoning gekocht, dan moet er gewoon 2 procent overdrachtsbelasting worden betaald.

De overdracht van de onroerende zaak

Tot slot nog even dit: voor alle tarieftoepassingen is het moment van overdracht bepalend. Dat is dus niet het moment waarop je als koper en verkoper het koopcontract ondertekent, maar het is het tijdstip waarop de daadwerkelijke overdracht bij de notaris plaatsvindt. Houd dit goed in gedachten als je met de regelgeving aan de slag gaat.

Eerste publicatie op: 15 december 2020

• Deel Artikel:

Belasting Koopwoning

Geschreven door: Team Kennisdomein

Van Kennisdomein

Team Kennisdomein bestaat uit specialisten die hun sporen hebben verdiend. Het team zorgt voor invulling van Kennisdomein vanuit de passie voor schrijven en het delen van kennis met anderen. De specialisten willen graag meer inzicht creëren in tal van onderwerpen zodat...

Meer informatie