Wat als je de huur niet meer betaalt

Een rekening niet tijdig betalen kan allerlei oorzaken hebben en kan financiële gevolgen met zich meebrengen. Maar wat als je de huur niet meer betaalt? Samen met de energierekening is de rekening voor de huur toch wel de allerbelangrijkste rekening die mensen moeten betalen. Dit komt omdat een dak boven je hoofd en warmte eerste levensbehoeftes zijn. Wanneer je die niet meer betaalt of niet meer kunt betalen, kan je erg diep in de problemen raken. Zo diep dat je het dak boven je hoofd kwijt kunt raken. 

Wat als je de huur niet meer betaalt

Huurachterstand

Wanneer iemand zijn of haar huur niet meer betaalt gaan bij de woningbouwvereniging de spreekwoordelijke alarmbellen rinkelen. Uiteraard stuurt de woningbouwvereniging herinneringen en aanmaningen om zo de achterstand te incasseren. Wanneer daar niet op gereageerd wordt gaan er bij sommige woningbouwverenigingen medewerkers bij de mensen langs om de problemen te bespreken. Zo kan er in overleg hulp gezocht worden voor de financiële situatie van de huurder. Maar wat wanneer de schuldenaar de deur niet open doet voor de medewerkers van de woningbouwvereniging en ook niet reageert op de brieven of simpelweg de gemaakte afspraken niet nakomt. Wanneer dat het geval is zal de openstaande huurachterstand overgedragen worden aan de gerechtsdeurwaarder. 

De gerechtsdeurwaarder

Wanneer de vordering eenmaal is overgedragen aan de gerechtsdeurwaarder, dan zal deze proberen in contact te komen met de schuldenaar. Er worden brieven en mailtjes gestuurd en er zal geprobeerd worden om de schuldenaar telefonisch te spreken te krijgen. Mocht dat allemaal niet het gewenste resultaat opleveren, dan zal de gerechtsdeurwaarder een dagvaarding uitbrengen. Dit gebeurt in het algemeen echter pas wanneer er drie maanden huurachterstand is. Deze periode van drie maanden is de richtlijn die rechters hanteren om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toe te wijzen. Met een of twee maanden huurachterstand zal de rechter niet een zwaarwegend belang zien in de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Omdat de woningbouwvereniging liever de woning verhuurt aan iemand die wel de huur tijdig voldoet, zal de woningbouwvereniging dus veelal drie maanden wachten voor ze akkoord geven aan de gerechtsdeurwaarder om te gaan procederen.  

De procedure tot ontbinding en ontruiming

Wanneer er drie maanden huurachterstand is, zal de gerechtsdeurwaarder met een oproeping voor de rechtszitting bij de schuldenaar langsgaan. Dit wordt het betekenen van de dagvaarding genoemd. Wanneer de schuldenaar de deur open doet kan de gerechtsdeurwaarder de schuldenaar uitleg geven over de procedure. Zo moet de gerechtsdeurwaarder vertellen wanneer, waar en hoe laat de zitting plaatsvindt en wat de schuldenaar moet doen om de zitting te voorkomen. Vaak zal dat algehele betaling van de huurachterstand moeten zijn, omdat er op zo’n moment al minimaal drie maanden huur open staat. Ook zal de schuldenaar de kosten van de gerechtsdeurwaarder moeten voldoen.  Het is aan de gerechtsdeurwaarder en de woningbouwvereniging om te beslissen of er nog een regeling getroffen kan worden met de schuldenaar of niet. Wanneer de gerechtsdeurwaarder niemand aantreft zal hij de dagvaarding in een gesloten envelop achterlaten aan het adres van de schuldenaar. Wanneer de schuldenaar nog steeds geen actie onderneemt, zal de zaak voorkomen bij de rechter. Ook daar heeft de schuldenaar de kans om zijn kant van het verhaal te vertellen. Hierna zal de rechter een uitspraak doen en een vonnis wijzen. Het komt zeer regelmatig voor dat de schuldenaar niet komt opdagen tijdens de zitting. In zo’n geval wijst de rechter een verstekvonnis. In het vonnis staan de overwegingen van de rechter hoe hij tot de uitspraak is gekomen. In bijna alle gevallen waar er drie maanden of meer huurachterstand aanwezig is zal de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toewijzen, evenals betaling van de openstaande huur, de aankomende huurtermijnen tot aan de dag van de woningontruiming en de kosten. Dit houdt in dat de gerechtsdeurwaarder met het vonnis de machtiging heeft om de woning te betreden en weer ter beschikking te stellen aan de woningbouwvereniging. Zij zijn immers eigenaar van de woning.

Inplannen van de ontruiming

Hierna is het van belang dat de uitspraak van de rechter in de vorm van het vonnis de schuldenaar bereikt. De gerechtsdeurwaarder gaat met het vonnis tot ontbinding en ontruiming wederom langs bij de schuldenaar. Hier gebeurt eigenlijk hetzelfde als met het betekenen van de dagvaarding. De gerechtsdeurwaarder legt uit en vertelt wat er moet gebeuren zodat het vonnis niet uitgevoerd hoeft te worden. Voldoet de schuldenaar daar niet aan of reageert hij niet, dan zal de gerechtsdeurwaarder de verzetstermijn of hoger beroepstermijn afwachten. Immers kan iemand het niet eens zijn met de uitspraak en daar beroep tegen instellen. Mocht dit niet gebeuren en de termijn is verstreken, dan zal de gerechtsdeurwaarder de ontruiming inplannen. In de tijd tussen het uit handen geven van de vordering tot de daadwerkelijke planning van de ontruiming loopt de huur die betaald moet worden aan de woningbouwvereniging natuurlijk gewoon door. Het kan zomaar zo zijn dat er vijf of zes maanden huur open staat voordat de ontruiming daadwerkelijk plaatsvindt. Dit omdat de gehele procedure enkele weken tot maanden kan duren.

De gedwongen woningontruiming

Al ver voor de dag van de gedwongen woningontruiming heeft de gerechtsdeurwaarder alles in het werk gesteld om de schuldenaar te bereiken en om hem tot betaling over te laten gaan of een regeling te laten treffen. Wanneer dat allemaal niet gelukt is zal de gerechtsdeurwaarder samen met de hulpofficier van justitie een slotenmaker en een bedrijf wat zorgt voor de opslag van de inboedel naar het betreffende adres van de schuldenaar toe gaan. De hulpofficier van justitie is erbij omdat de wet dit vereist bij het binnentreden van een woning. Wanneer er niemand aanwezig is, dan zal de slotenmaker het slot forceren en zullen er hierna foto’s gemaakt worden van de inboedel. Hierna zal de inboedel opgeslagen worden en wanneer de woning leeg is, dan zal de gerechtsdeurwaarder de nieuwe sleutels aan de woningbouwvereniging overhandigen. Wanneer er wel iemand aanwezig is zal de gerechtsdeurwaarder uitleg geven over de verdere gang van zaken. De schuldenaar krijgt gemiddeld nog een kwartiertje de tijd om de belangrijkste spullen te pakken en zal dan moeten vertrekken. Ook hierna worden er foto’s gemaakt van de inboedel en zal deze opgeslagen worden. De schuldenaar heeft gemiddeld zo’n drie maanden de tijd om de inboedel op te halen bij de partij die zorgt voor de opslag. Vaak zal de schuldenaar de kosten voor de opslag moeten voldoen voordat de spullen opgehaald kunnen worden. De openstaande vordering hoeft niet in een keer betaald te worden om aanspraak te maken op de inboedel. 

Is hiermee voldaan aan het vonnis

Je zou kunnen denken dat wanneer iemand het dak boven zijn hoofd kwijt is, dat er dan voldaan is aan het vonnis, maar dat is niet het geval. De rechter heeft ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de woning alsmede betaling van de vordering inclusief de kosten toegewezen. Met een gedwongen woningontruiming komen er nog veel kosten bij. Zo moet het personeel van het bedrijf dat de woning leeghaalt betaald worden, de opslag van de spullen moet betaald worden. Daarnaast zal de slotenmaker betaald moeten worden en de gerechtsdeurwaarder maakt van de gehele ontruiming een proces-verbaal op wat ook kosten met zich meebrengt. De schuldenaar zal dus alle kosten inclusief de gehele huurachterstand moeten voldoen. Dus ook wanneer de schuldenaar zijn woning kwijt is. 

Wanneer moet de schuldenaar dat betaald hebben

Een vonnis is twintig jaar geldig, dus de kans dat de gerechtsdeurwaarder twintig jaar zijn best zal doen om de gehele vordering te incasseren is voorstelbaar. Echter zijn er in zo’n ontruimingszaak zoveel kosten gemaakt, dat de woningbouwvereniging niet nog veel meer kosten wil maken, omdat het onzeker is of de gehele vordering ooit voldaan zal worden. De woningbouwvereniging draait als eiser namelijk op voor de kosten die de gerechtsdeurwaarder gemaakt heeft wanneer de vordering niet of niet volledig betaald wordt. Uiteraard zullen daar onderling afspraken over gemaakt worden, maar de woningbouwvereniging zal zeer terughoudend zijn om nog meer kosten te maken na de gedwongen ontruiming. In de praktijk blijkt vaak dat schuldenaren na een ontruiming uiteindelijk in de schuldsanering belanden of in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Wanneer de schuldenaar zich goed aan de regels van de WSNP houdt, zal hij na drie jaar schuldenvrij zijn. De openstaande vordering zal dan ook niet meer rechtens afgedwongen kunnen worden en zal hierom gesloten worden.  

Lees ook deze blogs

Delen wordt gewaardeerd!

Reader Interactions

Comments

    • AvatarRichard

      Hoi Ton,

      Bedankt voor je reactie.
      Bij een woningontruiming komt inderdaad heel veel kijken. In het algemeen verloopt een gedwongen woningontruiming rustig, maar je kunt je voorstellen dat er ook ontruimingen zijn waarbij het niet zo rustig verloopt. Misschien moet ik eens een keer mijn memoires opschrijven :)

  1. AvatarIvan

    Een ontruiming wegens wanbetaling van de huur is een vriend van mij overkomen. Alleen was het volgens hem zo, dat hij op een dag thuiskwam en het hele huis leeg was. Hij vond een brief waarin stond dat alles in opslag stond. Hij heeft gelukkig met de huisbaas iets kunnen regelen. Opmerkelijk was, dat er wel sprake was van aanmaningen, maar geen oproeping voor een rechtszitting. Kennelijk gaan sommige verhuurders wat korter door de bocht.

    • AvatarRichard Mulder

      Dat is wel een erg bijzonder verhaal maar helaas niet op zichzelf staand.

      Een huurwoning mag nooit ontruimd worden zonder titel. Een titel is een uitspraak van de rechter die expliciet aangeeft dat de huurovereenkomst is ontbonden en de woning ontruimd mag worden. Deze uitspraak mag alleen door een gerechtsdeurwaarder uitgevoerd worden.

      Wanneer je dit overkomt of overkomen is, moet je direct juridische bijstand zoeken. Dit kan gratis bij het juridisch loket of betaald bij een juridisch dienstverlener / adviseur. Wanneer er onrechtmatig ontruimd is moet de ontruiming teruggedraaid worden en zal er vaak sprake zijn van een vergoeding van de geleden schade van zowel materieel als immaterieel.

      Mijn ervaring is inderdaad wel dat sommige particuliere verhuurders de wet nog wel eens anders kunnen interpreteren dan bedoeld is.

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.