Rechten bij het huren van een bedrijfsruimte

Voor jouw nieuwe bedrijf ben je op zoek naar een geschikte bedrijfsruimte. Je hebt je oog laten vallen op een klein en gezellig winkelpand, midden in het centrum van jouw woonplaats. Voordat je contact opneemt met de verhuurder, laat jij je voorlichten over je plichten en rechten bij het huren van bedrijfsruimte. Hierna neem je contact op met de verhuurder en uiteindelijk komen jullie overeen dat je de bedrijfsruimte op deze prachtige hotspot mag gaan huren. De verhuurder heeft net als jij een grote interesse in lezen van boeken, muziek en een goede bak koffie. Hij vindt jouw idee van een mini bibliotheek gecombineerd met een koffiewinkel met daarbij  huiskamerconcerten een fantastisch idee. Omdat de verhuurder zo in jouw idee gelooft en weet dat je net begint met jouw bedrijf, geeft de verhuurder jou een korting op de maandelijkse huurprijs. In plaats van € 1000,00 huur mag je nu een huurprijs betalen van € 850,00. Je bent dolgelukkig. Wat zijn nu eigenlijk de rechten bij het huren van een bedrijfsruimte?

Lees verder na de afbeelding.

Rechten bij het huren van bedrijfsruimte

Wanneer is er sprake van een huurovereenkomst

Je kunt spreken over een huurovereenkomst of huurcontract wanneer twee partijen overeenstemming hebben bereikt over de verhuur en huur van een pand. Beide partijen maken afspraken over de huur en verhuur en leggen deze afspraken vast in deze overeenkomst die ook door beide partijen wordt ondertekend. Afspraken die worden vastgelegd in deze huurovereenkomst zijn onder andere: 

  • Exacte adres van de bedrijfsruimte
  • Ingangsdatum huurovereenkomst
  • Huurprijs
  • Lengte van de huurovereenkomst
  • Hoe en wanneer de huurovereenkomst opgezegd kan worden
  • Andere zaken

Omdat de wetgever de huurder goed beschermt, mag een huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder afwijken van de wet. Zo is in de wet bepaald dat de opzegtermijn van de verhuurder minimaal 1 jaar bedraagt bij een huurovereenkomst van 5 jaar of langer. Wanneer de verhuurder hier echt vanaf wil wijken in het huurcontract, dan dient hij dit verzoek voor te leggen aan de rechter.

Twee soorten bedrijfsruimte

Er wordt in de wet onderscheid gemaakt tussen twee soorten bedrijfsruimtes. De wetgever noemt ‘middenstandsbedrijfsruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’. Middenstandsbedrijfsruimte is bedrijfsruimte wat (deels) toegankelijk is voor het publiek. Denk hierbij aan een café, hotel, restaurant, boekwinkel enz. Overige bedrijfsruimte zijn bijvoorbeeld kantoren of fabrieken. In dit geval ga je een middenstandsbedrijfsruimte huren, omdat je een mini bibliotheek en koffiewinkel gaat openen waar zo nu en dan ook entertainment is voor de bezoekers. 

Huurperiode van het bedrijfspand

In principe geldt er voor het huren van een middenstandsbedrijfsruimte een termijn van tweemaal vijf jaar. De eerste vijf jaar wordt, indien er niet tijdig opgezegd wordt automatisch verlengd met weer een periode van vijf jaar. Na deze tweede periode van vijf jaar wordt het contract automatisch omgezet naar een periode van onbepaalde tijd. 

Wanneer je met de verhuurder afspreekt dat de eerste termijn niet vijf maar zes jaar bedraagt, dan wordt de tweede termijn, wanneer er niet tijdig opgezegd wordt, automatisch verlengd met vier jaar, zodat het totaal op tien jaar komt uitkomt. Na deze tweede periode van vier jaar wordt het contract automatisch omgezet naar een periode van onbepaalde tijd. 

Er is echter wel een uitzondering op deze regel. Er is namelijk een optie om de eerste huurperiode niet vijf maar twee jaar te laten duren. Binnen deze twee jaar kan de huurder bekijken of zijn onderneming levensvatbaar is en of deze bedrijfsruimte nog wel gewenst is. Wanneer de onderneming een groot succes is, wordt met deze twee jaar de mogelijkheid gegeven om op zoek te gaan naar nieuwe bedrijfsruimte wanneer dat gewenst is. Mocht het een flop worden, dan bestaat er met deze afspraak de mogelijkheid om de huur na deze twee jaar op te zeggen. Wel dient er te allen tijde rekening gehouden te worden met de afgesproken opzegtermijnen. 

Voor overige bedrijfsruimte kunnen andere afspraken gemaakt worden. Zo kunnen er langere of kortere huurperiodes afgesproken worden. Huurder en verhuurder mogen afwijken van de eerder genoemde wettelijke bepalingen en zijn volledig vrij in het maken van deze afspraken. 

De huurprijs van de bedrijfsruimte

Wanneer je een bedrijfsruimte gaat huren, zul je daarvoor een maandelijkse huurprijs moeten gaan betalen aan de verhuurder. De hoogte van deze huurprijs onderhandelen jullie zelf uit. De wet voorziet namelijk niet in de hoogte van de huurprijs. De prijs is natuurlijk afhankelijk van bijvoorbeeld de staat van het pand, de plek waar het pand staat, de faciliteiten die het bezit en de grootte. Een huurprijs kan na de cyclus van vijf jaar aangepast worden, tenzij het contract voor een langere periode afgesloten is. Dan kan het na afloop van deze langere periode. In het contract kan wel afgesproken worden dat er maandelijks of jaarlijks een prijsindexatie plaatsvindt. Je kunt daarbij rekenen op een aantal euro’s verhoging per jaar. Er geldt een wettelijk criterium voor de verhoging van de huur. Hierbij wordt uitgegaan van vergelijkbare bedrijfsruimte in de omgeving, berekend over vijf voorgaande jaren. Houdt de verhuurder zich hier niet aan en komen jullie er onderling niet uit, dan kan de rechter gevraagd worden hier een uitspraak over te doen. De afwijkende huurprijs zal echter wel met een onafhankelijk deskundigenadvies voorzien moeten worden. 

Koop breekt geen huur

Misschien heb je eens van de term ‘koop breekt geen huur’ gehoord. Kort gezegd komt het erop neer dat wanneer jouw verhuurder het pand wat jij huurt verkoopt aan een derde partij, dat jouw huurcontract daarmee overgaat naar de nieuwe eigenaar. De nieuwe eigenaar moet het geldende huurcontract respecteren. Het kan voorkomen dat met name particuliere verhuurders de wet niet goed kennen. Zij eisen dan van de huurder om een nieuw huurcontract met ze te sluiten, meestal tegen veel slechtere voorwaarden en een hogere huurprijs dan die op moment gelden. Je zou je kunnen voorstellen dat de nieuwe eigenaar van het pand waar jij je koffiewinkel en bibliotheek runt, wel de volle € 1000,00 wil ontvangen. In de praktijk komt het zelfs voor dat wanneer huurders weigeren, dat de verhuurder dan probeert om de huur op te zeggen. Natuurlijk kan dat niet, maar je moet ze de kost geven die het pand zullen verlaten of alsnog het nieuwe contract ondertekenen. Doe dit als huurder nooit en laat je eerst altijd goed informeren. 

Veelgestelde vragen

Wie doet het onderhoud?

In de huurovereenkomst kan worden afgesproken wie er verantwoordelijk is voor het onderhoud van het pand. Er wordt meestal exact vermeld wat de huurder en wat de verhuurder moet onderhouden en voor welke zaken ze verantwoordelijk zijn. Huurder en verhuurder zijn hier vrij in om afspraken over te maken.

Moet je meewerken aan een renovatie?

Wanneer het pand wat je huurt gerenoveerd dient te worden en deze werkzaamheden kunnen niet wachten tot het einde van de huurperiode, dan ben je hieraan verplicht mee te werken. Je moet vooraf wel toestemming te geven. Uiteraard moet de verhuurder rekening houden met de redelijke belangen van jou als huurder. Wil je geen toestemming verlenen en er ligt een redelijk renovatieplan, dan kan het door de rechter getoetst en opgelegd worden.

Wat als ik mijn bedrijf als huurder wil verkopen?

Wanneer je jouw bedrijf wilt verkopen en je huurt middenstandsbedrijfsruimte, dan kun je aan de verhuurder om een indeplaatsstelling vragen. Hiermee wordt de huurovereenkomst overgezet op de nieuwe eigenaar. Bij een indeplaatsstelling wordt er geen nieuwe huurovereenkomst gesloten, maar wordt enkel de naam overgezet. Bij overige bedrijfsruimte werkt dat anders. De verhuurder is daar niet verplicht om de huurovereenkomst voort te zetten. Als oorspronkelijke huurder kun je hiervoor wel de rechter vragen om toestemming voor de indeplaatsstelling. Hierbij moet je kunnen aantonen dat de nieuwe eigenaar aan de financiële verplichtingen kan voldoen.

Opzeggen van het huurcontract

Over het algemeen kun je een huurcontract voor bedrijfsruimte niet zomaar op ieder gewenst moment opzeggen. Meestal wordt er een huurovereenkomst voor vijf jaar gesloten. Wanneer het einde van deze huurperiode in zicht komt kan de huurovereenkomst opgezegd worden. Houdt daarbij rekening met de wettelijke opzegtermijn en de manier waarop er opgezegd moet worden. Zo wordt er voor de huurder vaak een termijn van een half jaar tot een jaar afgesproken en zal de verhuurder zich aan de wettelijke termijnen moeten houden. Ook wordt vaak vastgelegd dat opzegging via een aangetekende brief of deurwaardersexploot dient te gebeuren. Het is voor de verhuurder na de eerste vijf jaar bijna niet mogelijk om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit komt omdat de wetgever hier zeer strenge eisen aan stelt. Alleen wanneer er sprake is van slecht huurderschap, aantoonbaar dringend eigen gebruik van de verhuurder of renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, dan kan de rechter de vordering tot ontbinding uitspreken. Wanneer je je als huurder in deze situatie bevindt, is het altijd verstandig om rechtsbijstand te zoeken.

Delen wordt gewaardeerd!

Reader Interactions

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.