OZB 2026 per gemeente, zelf berekenen en plannen voor 2027

Een huiseigenaar betaalt in 2026 gemiddeld € 470 aan OZB. Dat berekende COELO, het onderzoeksinstituut voor lokale belastingen van de Rijksuniversiteit Groningen. Volgens onze berekening is het hoogste tarief bijna zes keer zo hoog als het laagste. Het tarief voor 2027 kiest je gemeenteraad voordat het nieuwe jaar begint. Meer over belasting en je geld lees je in het kennisgebied Financieel.

Neem twee zussen met elk een huis van € 400.000. De een woont in Den Haag en betaalt dit jaar volgens onze berekening € 202 aan OZB. De ander woont in Nijmegen en betaalt € 668. Toch is Nijmegen geen drie keer zo dure stad. Dat zie je aan de rest van de aanslag.

Wat is de OZB?

OZB staat voor onroerendezaakbelasting: een belasting van de gemeente over de waarde van huizen en andere gebouwen. Een onroerende zaak is grond met alles wat er vast op staat. Je betaalt elk jaar een percentage van de waarde van je huis.

De gemeenteraad bepaalt zelf waaraan de gemeente de opbrengst besteedt, schrijft de Rijksoverheid. Het geld is dus niet voor één doel bestemd.

Voor afval en riool betaal je apart. Die bedragen heten afvalstoffenheffing en rioolheffing. Ze mogen niet meer opbrengen dan de kosten. Voor de OZB geldt die grens niet.

Gemeenten halen ongeveer een zesde van hun inkomsten uit eigen belastingen, vooral uit de OZB, schrijft de Rijksoverheid. Voor 2026 rekenen alle gemeenten samen op ruim € 6,3 miljard aan OZB. Daarvan komt € 3,2 miljard van woningen. Dat staat in de Atlas van de lokale lasten 2026 van COELO.

Wat is het verschil tussen OZB en WOZ?

De WOZ-waarde is een bedrag: wat je huis volgens de gemeente waard is. De OZB is de belasting die de gemeente met dat bedrag uitrekent. WOZ staat voor Wet waardering onroerende zaken. Die wet regelt hoe gemeenten die waarde elk jaar vaststellen.

Op je aanslag loopt de waarde een jaar achter. Voor de OZB van 2026 telt de waarde van je huis op 1 januari 2025. Voor 2027 is dat 1 januari 2026. Die dag heet de waardepeildatum. Daalt je huis daarna in waarde, dan merk je dat pas een jaar later op je aanslag.

Wie de OZB betaalt

De OZB voor een woning betaalt de eigenaar, niet de bewoner. Het gaat om wie bij het begin van het jaar eigenaar is. Zo staat het in de Gemeentewet. Die wet regelt welke belastingen een gemeente mag heffen.

Verkoop je je huis in maart? Dan krijg jij toch de aanslag voor het hele jaar. Spreek bij de verkoop af wie welk deel betaalt.

Huur je een woning, dan betaal je geen OZB. Het deel voor bewoners is in 2006 afgeschaft, schrijft COELO. Als huurder betaal je wel afvalstoffenheffing. In een deel van de gemeenten komt daar rioolheffing bij.

Bij een bedrijfspand betalen in de meeste gemeenten de eigenaar en de gebruiker allebei, tegen hogere tarieven. De eigenaar betaalt in 2026 gemiddeld 0,3401 procent van de WOZ-waarde. Voor de gebruiker is dat 0,2395 procent. Wat er nog meer komt kijken bij het kopen van een bedrijfspand, lees je in een apart artikel.

OZB berekenen in één som

Je OZB is je WOZ-waarde keer het tarief van je gemeente, gedeeld door 100. Dat reken je in drie stappen uit.

• Zoek je WOZ-waarde op. Die staat op je aanslag.
• Zoek op dezelfde aanslag het tarief voor woningen.
• Vermenigvuldig de waarde met het tarief en deel de uitkomst door 100.

Het tarief is een percentage met meestal vier cijfers achter de komma. Dat rekent lastig. Reken daarom per € 100.000. Het gemiddelde tarief is in 2026 0,0871 procent. Dan betaal je € 87,10 voor elke € 100.000 die je huis waard is.

Drie voorbeelden met hetzelfde huis

Een huis van € 400.000 kost in Den Haag € 202 aan OZB. Het tarief is daar 0,0505 procent. De som is 400.000 keer 0,0505, gedeeld door 100.

In Nijmegen is het tarief 0,1671 procent. Daar betaal je voor hetzelfde huis € 668. Bij het gemiddelde tarief is het € 348. Dat is onze eigen berekening met de tarieven van COELO.

Hoeveel OZB betaal je in 2026?

In 2026 betaalt een huiseigenaar gemiddeld € 470 aan OZB. Dat is € 20,92 meer dan een jaar eerder, berekende COELO. Ruim zes op de tien gemeenten hebben een tarief tussen 0,08 en 0,12 procent. COELO verzamelde de tarieven van alle 342 gemeenten. Wij zetten ze op volgorde.

De tien laagste OZB-tarieven per gemeente

Texel heeft in 2026 met 0,0326 procent het laagste OZB-tarief voor woningen. De tabel toont de tien laagste, met ernaast wat je betaalt voor een huis van € 400.000.

Drie van de vijf laagste tarieven horen bij grote steden: Den Haag, Breda en Amsterdam. Dat een grote stad vanzelf een hoog tarief heeft, klopt dus niet.

De tien hoogste OZB-tarieven per gemeente

Veendam heeft in 2026 met 0,1899 procent het hoogste OZB-tarief. De tabel toont de tien hoogste, met hetzelfde huis ernaast.

De hoge tarieven liggen volgens COELO vooral in Noordoost-Nederland en Zuid-Limburg. Daar zijn huizen gemiddeld minder waard. Dat verklaart de hoge tarieven maar voor een deel, schrijft het instituut.

De tien grootste gemeenten naast elkaar

Van de tien grootste gemeenten heeft Den Haag in 2026 het laagste OZB-tarief en Nijmegen het hoogste. De tabel toont de tien gemeenten met de meeste inwoners volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek. De laatste kolom laat zien wat een huiseigenaar er gemiddeld betaalt.

Waarom een hoog tarief geen dure gemeente betekent

Een hoog tarief zegt weinig over wat je in een gemeente kwijt bent, want twee dingen vertekenen het beeld.

Het eerste is de prijs van de huizen. Waar huizen goedkoop zijn, heeft een gemeente een hoger tarief nodig voor dezelfde opbrengst. In Kerkrade is een huis gemiddeld € 298.000 waard. In Bloemendaal is dat € 1.178.000. Bloemendaal heeft volgens COELO geen uitzonderlijk hoog tarief. Toch is de gemiddelde aanslag er de hoogste van het land: € 1.278.

Dat verschil verkleint het Rijk via het gemeentefonds, het geld dat het elk jaar over de gemeenten verdeelt. Een gemeente met dure huizen krijgt minder. Zo neemt het Rijk bij woningen 80 procent van het verschil weg, schrijft COELO.

De rest van de aanslag telt mee

Het tweede dat het beeld vertekent, is wat je voor afval en riool betaalt. Neem Nijmegen, met zijn hoge tarief. Aan afvalstoffenheffing betaalt een gezin er juist weinig: € 33. Het landelijk gemiddelde is € 381. Nijmegen betaalt een groot deel van de afvalkosten uit de OZB, schrijft COELO.

Tel je OZB, afval en riool op, dan betaalt een gezin met een koophuis in Nijmegen gemiddeld € 1.200. In Den Haag is dat € 979.

En de twee zussen met hetzelfde huis? Met afval en riool erbij betaalt de zus in Nijmegen volgens onze berekening € 957. In Den Haag is het € 905. Het verschil van € 466 krimpt zo tot € 52.

Ons oordeel: vergelijk geen tarieven. Vergelijk bedragen, en dan de hele aanslag.

Waarom het tarief daalt en je toch meer betaalt

Gemeenten verlaagden hun tarief voor 2026 met gemiddeld 5,7 procent. Toch betaalt een huiseigenaar gemiddeld meer. De WOZ-waarde van een gemiddelde woning steeg voor 2026 namelijk met 10,8 procent, schrijft COELO. Een gemeente deelt meestal het bedrag dat ze wil ophalen door de waarde van alle huizen. Worden de huizen meer waard, dan is een lager tarief genoeg.

Stel dat je huis € 400.000 waard was en nu € 443.200. Het tarief gaat 5,7 procent omlaag. Dan betaal je volgens onze berekening toch ongeveer 4,5 procent meer.

Over de jaren zegt het tarief daarom weinig. In 1998 was het gemiddeld 0,1757 procent. Nu is het 0,0871 procent. Het halveerde, omdat huizen veel meer waard werden. Rekent COELO die waardestijging eruit, dan steeg het tarief sinds 2007 gemiddeld 3,2 procent per jaar.

Er is geen landelijk maximum

Elke gemeente is vrij om haar eigen OZB-tarief te kiezen, schrijft COELO. Tot 2020 gold de macronorm. Dat was een afspraak tussen het Rijk en de gemeenten over de stijging van de OZB in het hele land. Sinds 2020 is er alleen nog een vergelijking van de woonlasten per provincie. Een rem is dat niet.

OZB 2027 en wat al bekend is

Voor 2027 vonden wij op 5 oktober 2026 nog geen vastgesteld OZB-tarief. Wel liggen er voorstellen. Twee dingen bepalen je aanslag: de nieuwe WOZ-waarde en het nieuwe tarief. Geen van beide staat al vast.

De WOZ-waarde valt naar verwachting hoger uit. De Waarderingskamer houdt toezicht op de WOZ. Zij verwacht dat woningen op 1 januari 2026 gemiddeld 5,5 tot 7,5 procent meer waard waren dan een jaar eerder.

Het tarief moet de gemeenteraad voor 1 januari kiezen. Daarna mag een gemeente het tarief nog verlagen, maar niet verhogen, schrijft COELO.

Wat drie gemeenten voor 2027 voorstellen

De drie voorstellen voor 2027 die wij op 5 oktober 2026 lazen, lopen ver uiteen. De tabel toont wat het college voorstelt en wanneer de raad beslist. Het college is het dagelijks bestuur van de gemeente.

’s-Hertogenbosch noemt geen percentage voor de OZB op woningen.

Let op het woord tarief

Een gelijk tarief betekent niet dat je hetzelfde betaalt. In het voorstel van Oude IJsselstreek blijft het tarief in 2027 gelijk. Toch rekent de gemeente op meer opbrengst, want de huizen zijn er naar verwachting ongeveer 6,5 procent meer waard geworden. Stijgt jouw huis gemiddeld mee, dan betaal je ook ongeveer 6,5 procent meer. Bij de gemiddelde aanslag is dat volgens onze berekening bijna € 32.

In Zuidplas kunnen huiseigenaren volgens de gemeente een stijging van ongeveer 14,1 procent verwachten, als de raad het voorstel overneemt. Bij de gemiddelde aanslag is dat volgens onze berekening ongeveer € 77.

Wat er nog meer op de aanslag staat

Een gezin met een koophuis betaalt de gemeente in 2026 gemiddeld € 1.095, berekende COELO. De OZB is daar minder dan de helft van. De rest gaat naar afval en riool, afgerond € 381 en € 245. Een gezin in een huurhuis betaalt gemiddeld € 500 aan de gemeente.

Het waterschap heft zijn eigen belasting. Ook daarvoor telt je WOZ-waarde. Wat je daar betaalt, staat in ons artikel over waterschapsbelasting per waterschap.

Kwijtschelding en de OZB

Kun je de aanslag niet betalen, dan kun je kwijtschelding vragen. De gemeente kijkt dan naar je inkomen en je vermogen. Vermogen is de waarde van wat je bezit. Daar gaan alleen schulden af die voorrang hebben op de belasting. Zo staat het in de landelijke regels van het ministerie van Financiën. Volgens onze lezing telt de waarde van een eigen huis dus mee, min de schulden die voorgaan.

De gemeenteraad mag besluiten minder of niets kwijt te schelden. Ze mag ook regels maken die ruimer zijn.

Bezwaar maken tegen je OZB

Tegen het tarief kun je geen bezwaar maken, tegen de WOZ-waarde wel. Dat schrijft de Rijksoverheid. Het tarief geldt namelijk voor iedereen, de waarde alleen voor jouw huis.

Voor bezwaar heb je zes weken, gerekend vanaf de datum op de brief. Staan de WOZ-waarde en de OZB-aanslag in dezelfde brief? Dan geldt je bezwaar tegen de waarde ook voor de aanslag. Dat regelt de Wet WOZ. Hoe je bezwaar maakt tegen je WOZ-waarde en hoe een bezwaarschrift werkt, lees je in aparte artikelen.

Was je bij het begin van het jaar geen eigenaar meer? Dan hoort de aanslag niet bij jou. Meld dat meteen bij de afzender. Helpt dat niet, maak dan binnen die zes weken bezwaar.

Wat een lagere waarde je scheelt

Een lagere WOZ-waarde scheelt je weinig OZB. Wordt de waarde € 10.000 lager, dan betaal je bij het gemiddelde tarief € 8,71 minder per jaar. In Den Haag is het € 5,05, in Veendam € 18,99. Dat is onze eigen berekening.

Wat je dit najaar zelf kunt doen

Wie zijn OZB omlaag wil, heeft volgens ons meer aan de raadsvergadering in november dan aan een bezwaar in maart. Daar kiest de raad het tarief. Zoek daarom op de site van je gemeente de begroting voor 2027 op. Kijk wat het college voor de OZB voorstelt en wanneer de raad beslist. Tot die dag kun je je raadsleden laten weten wat je ervan vindt.

Veelgestelde vragen over OZB