Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek, wat scheelt het?

Neem een lening van € 300.000 tegen 4 procent rente. Met een lineaire hypotheek betaal je dan in 30 jaar € 35.109 minder rente. Dat rekenden wij uit, met de rente als aanname. Na belasting blijft daar ongeveer € 21.700 van over, met het aftrektarief dat voor 2027 is voorgesteld. Maar de eerste maand kost lineair € 401 meer. Pas na ruim 12 jaar is je maandlast lager. Voor de renteaftrek stelt de Belastingdienst aan beide vormen dezelfde eis: je lost de lening in 30 jaar af. Meer over geld en wonen staat in het kennisgebied Financieel.

Zo werken een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek

Een annuïteitenhypotheek is een lening met een vast bedrag per maand. Daarin zitten rente en aflossing samen. Aflossen is het terugbetalen van de lening zelf. Dat vaste bedrag heet de annuïteit. In het begin is het vooral rente. Elke maand los je iets meer af en betaal je iets minder rente.

Een lineaire hypotheek is een lening waarbij je elke maand hetzelfde bedrag aflost. De rente komt daar bovenop. Je schuld daalt elke maand, dus de rente daalt mee.

Beide vormen eindigen na 30 jaar op nul. Sloot je je eerste hypotheek op of na 1 januari 2013 af? Dan mag je de rente alleen aftrekken als je de lening “minimaal lineair of annuïtair” aflost in 30 jaar. Zo staat het bij de Belastingdienst. Annuïtair is daarmee het langzaamste tempo dat de wet toestaat. Lineair gaat sneller.

Zo reken je een annuïteit uit

De annuïteit reken je in vijf stappen uit met je lening, je rente en het aantal maanden. In de tabel hieronder staan die stappen, met de uitkomst voor een lening van € 300.000 tegen 4 procent.

De macht in stap 2 betekent: je zet het getal 360 keer op een rij en vermenigvuldigt ze met elkaar. De wet kent dezelfde som. In de Wet inkomstenbelasting staat een formule voor de hoogste schuld die je mag hebben. Die formule rekent met je maandrente en met 360 maanden. Met een hulpmiddel van de Belastingdienst reken je uit hoeveel je per jaar moet aflossen.

Zo reken je een lineaire maandlast uit

Je lineaire maandlast is je vaste aflossing plus de rente over je schuld van die maand. Voor de aflossing deel je de lening door het aantal maanden. Bij € 300.000 is dat € 833 per maand. In de eerste maand komt daar bij 4 procent € 1.000 rente bij. Samen is dat volgens onze berekening € 1.833.

Elke maand daarna is je schuld € 833 lager. Je maandlast zakt daardoor in ons voorbeeld elke maand met € 2,78.

Wat je per maand betaalt

Leen je € 300.000 tegen 4 procent, dan betaal je met een annuïteitenhypotheek 30 jaar lang € 1.432 per maand. Lineair begin je op € 1.833 en eindig je op € 836. Dat rekenden wij uit. Emma en Ruben kopen een huis en lenen dat bedrag. De 4 procent over de hele looptijd is een aanname en geen tarief van een bank. In de tabel hieronder staat hun bruto maandlast op vier momenten. Bruto betekent: voordat de belasting meetelt.

Om die € 401 in de eerste maand draait de keuze. Kunnen Emma en Ruben dat bedrag missen? Ook als er een kind komt en een van hen minder gaat werken? Bij lineair zit het duurste jaar vooraan. Vaak is dat ook het jaar van de verhuizing, de nieuwe vloer en de keuken.

Wat je na belasting betaalt

Na belasting betalen Emma en Ruben in de eerste maand minder. Met een annuïteitenhypotheek is dat € 1.051, met een lineaire € 1.452. Dat rekenden wij uit met het voorgestelde tarief voor 2027. Het verschil komt door de hypotheekrenteaftrek: de rente die je betaalt, gaat van je inkomen af. In 2026 levert die aftrek hoogstens 37,56 procent van je rente op, schrijft de Belastingdienst.

Voor 2027 staat in het wetsvoorstel Belastingplan 2027 hoogstens 38,16 procent. Op 8 oktober 2026 had de Tweede Kamer dat voorstel nog niet aangenomen. Een amendement van twee Kamerleden wil het tarief op 37,56 procent houden, maar de Kamer verwierp op 6 oktober een motie tegen de hogere aftrek. Een amendement wil de wet wijzigen, een motie vraagt het kabinet iets. Met 37,56 procent betalen Emma en Ruben de eerste maand € 6 meer, volgens onze berekening.

Wij rekenen met het hoogste tarief uit het voorstel, 38,16 procent, en nemen aan dat het daarna gelijk blijft. Het eigenwoningforfait laten we weg. Dat is het bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt omdat je in je eigen huis woont. Het is bij beide vormen even hoog. Wat de aftrek bij jouw inkomen oplevert, lees je in ons artikel over de hypotheekrenteaftrek in 2027.

De netto maandlast op vier momenten

In de tabel hieronder staat de netto maandlast van Emma en Ruben op dezelfde vier momenten. Netto is wat het je kost na de aftrek.

De annuïteit is bruto vlak, maar netto stijgt ze van € 1.051 naar € 1.430 per maand. Je betaalt elk jaar minder rente en krijgt dus minder terug. Netto blijft lineair ook langer de duurste. Na 10 jaar is lineair bruto nog € 68 duurder. Netto is dat € 114.

Hoeveel goedkoper is een lineaire hypotheek?

Leen je € 300.000 tegen 4 procent, dan betaal je lineair in 30 jaar € 35.109 minder rente. Met een annuïteitenhypotheek betaal je in totaal € 215.609 rente. Met een lineaire hypotheek is dat € 180.500. Dat rekenden wij uit. Bij lineair is je schuld elke maand lager, dus betaal je over minder geld rente.

Na belasting is het voordeel kleiner. Minder rente betekent ook minder aftrek. Wij rekenden uit dat je met het voorgestelde tarief nog € 21.711 overhoudt. Verdeel je dat over de hele looptijd, dan is het ruim € 700 per jaar.

Na hoeveel jaar is lineair goedkoper per maand?

Bij 4 procent rente is de lineaire maandlast na ruim 12 jaar lager dan de annuïteit. Volgens onze berekening gebeurt dat in maand 146. Tot dat moment hebben Emma en Ruben met lineair € 29.158 meer betaald. Pas in maand 290, na ruim 24 jaar, hebben ze in totaal minder betaald.

Dat moment hangt niet af van hoeveel je leent. Het hangt wel af van de rente. In de tabel hieronder zie je bij drie rentestanden vanaf welke maand lineair goedkoper is, per maand en in totaal.

Hoe hoger de rente, hoe eerder lineair goedkoper wordt en hoe meer je bespaart. Na belasting duurt het langer. Lineair is netto pas vanaf maand 165 goedkoper, rekenden wij uit. Dat geldt bij 38,16 en bij 37,56 procent.

Extra betalen is geen verlies

Je hoeft geen 24 jaar te wachten voordat lineair loont. Wat je extra betaalt, is aflossing en geen kosten. Na 10 jaar hebben Emma en Ruben met lineair € 28.297 meer betaald. Hun schuld is dan € 36.352 lager dan met annuïtair. Het verschil is € 8.055: rente die ze niet hoefden te betalen. Dat rekenden wij uit.

Wat de hogere beginlast doet met wat je mag lenen

Voor het bedrag dat je hoogstens mag lenen, maakt de vorm geen verschil. Bij een lening van 30 jaar toetst de bank je inkomen op de last van een annuïteitenhypotheek, “ongeacht de vorm” van je lening. Zo staat het in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet. Dat is de regeling met de leennormen van de minister van Financiën. Hoe die toets werkt, lees je in ons artikel over je maximale hypotheek.

Leen je met lineair het hoogste bedrag, dan betaal je de eerste maand meer dan de last waarop de bank je toetste. Bij 4 procent rente is dat volgens onze berekening 28 procent meer. De regeling houdt je niet tegen. De rem zit in je eigen begroting.

Als het anders loopt dan gepland

In 30 jaar kun je verhuizen, kan de rente veranderen of krijg je geld waarmee je wilt aflossen.

Verhuizen of een nieuwe rente na tien jaar

Na 10 jaar hebben Emma en Ruben met annuïtair nog een schuld van € 236.352. Met lineair is dat € 200.000. Dat is onze berekening. Verkopen ze het huis, dan houden ze met lineair meer over. Dalen de huizenprijzen, dan is de kans kleiner dat het huis minder opbrengt dan de schuld. Wat er gebeurt als dat toch zo is, lees je in ons artikel over de Nationale Hypotheek Garantie.

Extra aflossen zonder vergoeding

Ook met een annuïteitenhypotheek mag je sneller aflossen dan afgesproken. Het Burgerlijk Wetboek geeft je het recht om een lening eerder terug te betalen, helemaal of voor een deel. De bank mag wel afspreken dat dit alleen op bepaalde data kan of vanaf een minimumbedrag. Ook mag de bank een vergoeding vragen. Die mag niet hoger zijn dan het nadeel dat de bank zelf lijdt. Een boete mag de bank je niet geven.

Voor een deel van je lening betaal je meestal niets. Dat staat in de Gedragscode Hypothecaire Financieringen van banken en verzekeraars. Elk kalenderjaar mag je minstens 10 procent van je oorspronkelijke lening aflossen zonder vergoeding. Wat je in een jaar niet gebruikt, schuift niet door. De Autoriteit Financiële Markten noemt dezelfde 10 procent. Dat is de toezichthouder op geldverstrekkers. De code geldt alleen voor geldverstrekkers die zich eraan hebben verbonden.

Voor Emma en Ruben is dat € 30.000 per jaar. Lineair betalen ze in het eerste jaar ruim € 4.600 meer dan annuïtair, rekenden wij uit. Met een annuïteitenhypotheek kun je dus zelf het lineaire tempo volgen, zonder dat het moet.

Omzetten van annuïtair naar lineair

Van annuïtair naar lineair overstappen past altijd binnen de regels voor de renteaftrek. Je lost dan sneller af dan de wet eist. De wet kijkt elk jaar op 31 december naar je schuld. Dat doet ze ook bij een nieuwe rente, bij oversluiten en als je het huis verkoopt. Je schuld mag dan niet hoger zijn dan bij een annuïtair schema van 360 maanden. Met lineair blijf je daar ruim onder.

Andersom mag ook. De wet begrenst de hoogte van je schuld, en niet wat je per jaar aflost. Dat schreef de regering in de toelichting bij de wet. Die grens schuift wel op. Krijg je een nieuwe rente of sluit je over, dan rekent de wet de grens opnieuw uit vanaf je schuld van dat moment. Die grens loopt naar nul in de maanden die nog over zijn van de eerste 360. Wie bij een nieuwe rente overstapt, houdt dus geen ruimte over die hij met lineair had opgebouwd.

Je bank moet wel meewerken. Wat je moet aflossen, staat in je leningovereenkomst, schrijft de Belastingdienst. Of het wijzigen van je hypotheekvorm iets kost, hangt af van je contract. Dat schrijft de Nederlandse Vereniging van Banken, de vereniging van de banken in Nederland. Na zo’n wijziging mag de bank afspreken dat de 10 procent zonder vergoeding geldt over je schuld van dat moment.

En de aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente en los je niets af. Voor een nieuwe lening levert dat geen renteaftrek op, want de Belastingdienst eist dat je in 30 jaar aflost. Voor een hypotheek die je op 31 december 2012 al had, gelden oudere regels.

Volgens de gedragscode mag hoogstens 50 procent van de waarde van je huis aflossingsvrij zijn.

Wat kost het? In ons voorbeeld betaal je dan € 1.000 rente per maand. Na 30 jaar is dat volgens onze berekening € 360.000. Je schuld is dan nog even hoog als op de eerste dag.

Is lineair of annuïtair slimmer?

Ons oordeel: lineair is de goedkoopste vorm, maar alleen slim als je de hoge start ruim kunt betalen. Twijfel je daarover, dan geeft annuïtair met vrijwillig extra aflossen meer ruimte.

Lineair verplicht je elke maand tot het hoge bedrag, ook in een jaar waarin het tegenzit. Annuïtair laat je de keuze. Je bespaart dezelfde rente als je vrijwillig extra aflost. Daar hoort wel discipline bij. Wat niet moet, schuif je makkelijk een jaar op.

Elke euro die je extra aflost, bespaart je in ons voorbeeld 4 procent rente per jaar. Na aftrek is dat volgens onze berekening ongeveer 2,5 procent. Krijg je op je spaarrekening minder, dan levert aflossen meer op. Wat spaargeld met rente op rente oplevert, rekenden we apart uit. Geld dat in je huis zit, kun je alleen niet zomaar weer opnemen.

Veelgestelde vragen over de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek